お問い合せ
2026年度税制改正
賃貸用不動産の相続税評価はどう変わるのか
お世話になっております。PM事業部の関場です。
2026年度税制改正により賃貸用不動産の相続税評価が見直されいわゆる「5年以内ルール」が導入されました。
2027年1月1日以後に開始する相続から適用される、新しい評価方法について解説します。
【1】これまでの相続税評価額の考え方
賃貸用不動産を相続する場合、土地は路線価、建物は固定資産税評価額を基に評価されます。
さらに賃貸中であれば、借地権割合と借家権割合を反映した評価減が行われるため、評価額は一層下がります。
例えば、下図のように、2億円で取得した土地が、相続税評価では路線価ベースで1億円となり、さらに賃貸中の場合は約20％が控除され、8,000万円程度になるケースもあります。
現金を不動産に組み替えるだけで、課税対象額を大きく引き下げることが可能でした。
とりわけ地価の高い都市部では、実勢価格と評価額の乖離が顕著であり、相続直前に不動産を取得することで課税対象額を大きく圧縮できるケースも見られました。
こうした状況を受け、課税の公平性を確保する観点から見直しが行われ、一定の条件に該当する取得については評価方法を改めることとなったのが、今回の改正の背景です。
【2】5年以内ルールの内容
【概要】
今回の改正では、実勢価格と相続税評価額の乖離を利用した過度な節税を抑制するため、「5年以内ルール」が導入されました。
対象となるのは、被相続人が相続開始前5年以内に、対価を伴う取引により取得または新築した賃貸用不動産です。
これらについては、従来の路線価・固定資産税評価ではなく、原則として通常の取引価額（実勢価格）を基準に、地価変動等を考慮した金額の80％で評価されます。
都市部では時価の3～5割で評価できたケースが、今後は8割程度まで引き上げられることになるのです。
【5年以内ルールの要点】
施行→2027年1月1日以後に開始する相続
対象→取得・新築から5年以内の賃貸用不動産
評価→取得価額を基に地価変動等を考慮した金額の8割（原則）
【注意点】
今回のルールは、2027年1月1日以後に開始する相続から適用されます。
対象は、相続開始前5年以内に取得または新築した賃貸用不動産です。
改正前に取得した物件であっても、相続開始時点から遡って5年以内であれば対象となります。
例えば、2022年1月1日に取得した不動産について、相続が2027年1月1日に開始した場合は5年以内に該当し、本ルールの対象となります。
一方、相続が2028年1月1日に開始した場合は5年を超えるため、対象外です。
なお、2027年1月1日時点で被相続人が5年以上所有している土地に新築した建物や、同日時点で建築中の物件は、一定の経過措置により適用対象外とされています。
-POINT-
今回の改正により評価方法は次のように整理されます。
◆取得から5年以内…取引価額等を基礎とした金額の80％
◆取得から5年超…従来の評価方法（路線価・固定資産税評価）
不動産そのものが相続対策として無効になるわけではありません。
重要なのは、取得時期と保有期間を見据えた計画です。
これからは、「早期の準備」「保有期間を見据えた取得判断」「相続後の承継や収益性まで含めた総合設計」がこれまで以上に重要になります。
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