老朽化マンション対策法案が成立

購入・売却検討時に知っておきたい新たなルールとは

こんにちは、売買事業部の満山です。
我が国における重要な居住形態のひとつである 区分所有マンション は、すでに 総数700万戸 を超えています。
近年では、建物の老朽化だけでなく、区分所有者の高齢化といった「二つの老い」が同時に進行しています。これにより、外壁の剥落といった物理的な危険や、管理組合の意思決定が難航するなどの課題が顕在化しています。

こうした状況を踏まえ、国会では老朽化マンションの対応強化を目的とした法整備が進められ、2025年5月23日 の参議院本会議において、関連法案が可決・成立しました。

改正の背景

「建て替え」や「管理」のハードルが高すぎた現状

従来、老朽化したマンションを建て替えするためには「所有者の5分の4以上の賛成」が必要でした。
また、「取り壊しや売却」には全員の同意が求められており、実質的な合意形成が困難なケースが多く見られました。

さらに、耐震性不足のマンションや大規模災害後の再生にも高いハードルが存在していたため、再生が進まないまま放置される物件が増加していたのです。

主な改正内容

再生・取り壊し・管理のルールが大幅に緩和

今回成立した改正法では、再生の円滑化や管理の実効性向上を目的に、以下のようなルール変更が行われました。

① 取り壊し・売却の決議要件を緩和

* これまで：「所有者全員の同意」が必要
* 今後：「所有者5分の4の賛成」で可決可能に

② 耐震性不足等の場合の再生要件の緩和

* 耐震性不足や外壁の耐火・耐震性が不足している場合
* 所有者4分の3の賛成で再生が可能に

③ 大規模災害被災時の迅速な再生

* 大規模災害被災マンションの場合
* 所有者3分の2の賛成で建て替えや取り壊しが可能に

④ 所在不明者を母数から除外

* 裁判所が認定した所在不明の所有者は、すべての決議の母数から除外されます
→ これにより、合意形成の現実的な達成が容易になります

管理面での新たなルール

集会出席者の多数決で決議が可能に

建物管理に対する所有者の関心の低さが問題視されていたことを踏まえ、今回の改正では「修繕」や「管理規約の変更」等の決議について、これまでの「すべての所有者」から、「集会出席者の多数決」で可決できるようになりました。
→ 今後は、実効性のある管理がより柔軟に進められるようになります。

自治体による新たな対応

危険な状態のマンションに対する措置が可能に

自治体にも新たな権限が与えられました。
今後は、外壁剥落など危険な状態にあるマンションに対して、以下の措置が可能となります。

* 報告徴収
* 助言・指導・勧告
* あっせん等の措置

これにより、地域全体の安全確保が図られることが期待されています。

まとめ

売買や管理の判断に役立つ新たな知識として

今回の改正により、老朽化マンションの再生や建て替え、管理がより柔軟かつ実効的に進められるようになります。

マンションの購入・売却を検討されている方、現在所有中の方は、こうした法改正を踏まえて、今後の資産運用や管理方針を考えていくことが重要です。

当社では、引き続き最新の法改正や市場動向を踏まえた情報提供を行ってまいります。
ご不明点がありましたら、ぜひお気軽にご相談ください。

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