ご存知ですか？
令和6年（2024年）4月1日から、相続登記の申請が義務化されます。

この記事では、相続登記義務化の概要や背景をはじめ、法律の内容、詳細や相続登記の申請方法、よくある質問などをまとめています。

1.相続登記申請義務化の概要

所有者不明土地の発生予防と利用の円滑化の両面から、総合的に民事基本法制見直し、以下の法律が令和3年4月21日成立し、同月28日に公布されました。

・民法等の一部を改正する法律（令和3年法律第24号）
・相続等により取得した土地所有権の国庫への帰属に関する法律（令和3年法律第25号）

この法律が成立・公布されたことにより次の内容が見直されています。

1.登記がされるようにするための不動産登記制度の見直し（発生予防）

①相続登記の申請義務化

②住所等の変更登記の申請義務化

2.土地利用に関連する民法の規律の見直し（土地利用の円滑化）

①財産管理制度の見直し

②共有制度の見直し

③相隣関係規定の見直し

④相続制度の見直し

⇒令和5年4月1日施施行

3.土地を手放すための制度の創設（発生予防）

相続土地国庫帰属制度の創設

⇒令和5年4月27日施施行

以上の総合的な見直しの中で、上記1-①相続登記の申請義務化が令和6年4月1日施行となりました。

2.相続登記申請義務化の背景

所有者が亡くなったのに相続登記がされないと、登記簿を見ても持ち主が分からず、復旧・復興事業等や取引を進められないといった問題が起きています。

・所有者不明土地の実態

国土交通省が平成28年度に調査した所有者不明土地の実態把握状況によると、法務省調査を統合した推計では、約10万筆のサンプル調査結果と最後の登記からの経過年数と不明率による相関関係を用いた結果、不明率は約29%となっています。

また、全国の拡大推計の結果でもの所有者不明率は20.3％で約2割となり、地目別でも概ね同様の傾向となっています。
これは約410万ha(※)に相当する所有者不明土地面積となります。

（※参考：九州の土地面積は368万ha）

・所有者不明土地の発生予防

登記簿を見ても所有者が分からない「所有者不明土地」が全国で増加し、周辺の環境悪化や公共工事の阻害など、社会問題になっていることから、登記がされるようにするための不動産登記制度の見直し（発生予防）が行われました。

その結果、所有者不明土地問題を防ぐための法律が令和3年4月に成立し、相続登記が義務化されました。

3.相続登記の申請義務の内容

基本的義務や、遺産分割成立時の追加的義務も詳細なルールが設けられています。

相続（遺言も含みます。）や遺贈によって不動産を取得した相続人は、その所有権の取得を知った日から3年以内に相続登記の申請をしなければなりません。

遺産分割が成立した場合には、これによって不動産を取得した相続人は、遺産分割が成立した日から3年以内に、相続登記をしなければなりません。

また、令和6年4月1日より以前に相続が開始している場合も、3年の猶予期間がありますが、義務化の対象となります。

正当な理由（※）なく義務に違反した場合は10万円以下の過料（行政上のペナルティ）の適用対象となります。
（※）相続人が極めて多数に上り、戸籍謄本等の資料収集や他の相続人の把握に多くの時間を要するケースなど。

4.相続登記の申請方法

不動産の所有者が亡くなった場合の登記手続は、不動産の所在地の法務局（登記所）に申請して行います。

遺言書による相続の場合、遺産分割協議による相続の場合（相続人全員で話し合いをする場合）、法定された割合による相続の場合（民法に定められた相続割合で相続
する場合）など、ケースにより、必要な登記や書類が異なります。

遺言書があったケースでは、遺言（特定財産承継遺言又は遺贈）によって不動産の所有権を取得した相続人が、取得を知った日から3年以内に遺言の内容を踏まえた登記の申請（相続人申告登記の申告でも可）を行う必要があります。

遺産分割協議による場合は、相続人の間で早めに遺産分割の話合いを行い相続登記をする必要がありますが、時間を要するケースもありますので、以下の内容を参考にして下さい。

（A）遺産分割の話合いがまとまった場合

　→ 遺産分割の結果に基づく相続登記をする

遺産分割成立日（死亡日ではない）から3年以内にする必要(※)があります。

※令和6年4月1日より前に相続した不動産は、令和9年3月31日までにする
必要があります。

（B）早期に遺産分割をすることが困難な場合

　→「相続人申告登記」をする

早期の遺産分割が難しい場合には、今回新たに作られた「相続人申告登記」という簡便な手続きをとることによって、義務を果たすことができます。
「相続人申告登記」は、戸籍などを提出して、自分が相続人であることを申告する簡易な手続きです。

・まずは、3年以内に相続人申告登記の申出（法定相続分での相続登記の申請でも可）を行う。
・その後に遺産分割が成立したら、遺産分割成立日から3年以内に、その内容を踏まえた相続登記の申請を行う。
・その後に遺産分割が成立しなければ、それ以上の登記申請は義務付けられない

5.新たな仕組み「相続人申告登記」とは

相続登記の申請をするにあたり、現在では以下の問題点があげられます。

・相続発生後は、遺産分割がなければ全ての相続人が法定相続分の割合で不動産を取得（共有）した状態となる

・共有状態をそのまま登記に反映する方法（法定相続分での相続登記）はあるが、法定相続人の範囲及び法定相続分の割合の確定が必要であるため、被相続人の出生から死亡に至るまでの戸除籍謄本等の書類の収集が必要となる

これら登記申請に当たっての手続的な負担が大きいことから、新たに簡易的に手続きが可能な「相続人申告登記」という仕組みができました。

「相続人申告登記」の内容

①所有権の登記名義人について相続が開始したこと
②自らがその相続人であること

①②を申請義務の履行期間内（3年以内）に登記官に対して申し出ることで、申請義
務を履行したものとみなす制度です。
（登記簿に氏名・住所が記録された相続人の申請義務のみ履行したことになる）

申出を受けた登記官は、所要の審査をした上で、申出をした相続人の氏名・住所等を職権で登記に付記
⇒ 登記簿を見ることで相続人の氏名・住所を容易に把握することが可能になる

「相続人申告登記」のメリット

・相続人が複数存在する場合でも特定の相続人が単独で申出可（他の相続人の分も含めた代理申出も可）

・法定相続人の範囲及び法定相続分の割合の確定が不要

・相続登記の申請義務を履行したものとみなされ、過料の支払い義務を免れる

添付書面としては、申出をする相続人自身が被相続人（所有権の登記名義人）の相続人であることが分かる当該相続人の戸籍謄本を提出することで足りる（資料収集の負担が軽減される）

「相続人申告登記」のデメリット

・法務局への手続きが手間

・申告する際の費用（登録免許税など）はかからないが、戸籍謄本代や交通費郵送代はかかる

・登記簿に住所氏名が載ることで、固定資産税の請求が届く可能性がある

6.Ｑ＆Ａ

Q1
不動産（土地・建物）の相続登記が義務化されたのは、なぜですか？

→
所有者が亡くなったのに相続登記がされないため、登記簿を見ても所有者が分からない「所有者不明土地」が全国で増加しています。
そのため、持ち主が分からず周辺の環境悪化や復旧・復興事業等や取引を進められないなど、社会問題になっています。
そのような「所有者不明土地問題」を防ぐための法律が令和3年4月に成立し、これまで任意だった相続登記が義務化されることになりました。

Q2
相続登記の義務化とは、どのような内容ですか？

→
相続人は、不動産（土地・建物）を相続で取得したことを知った日から3年以内に、相続登記をすることが法律上の義務となり、法務局に申請する必要があります。
正当な理由がないのに相続登記をしない場合、10万円以下の過料が科される可能性があります。
遺産分割の話合いで不動産を取得した場合も、別途、遺産分割から3年以内に、登記をする必要があります。

Q3
いつから義務化が始まりますか？
始まった後に対応すれば大丈夫ですか？

→
「相続登記の義務化」は、令和6年4月1日から始まります。
また、令和6年4月1日以前に相続した不動産も、相続登記がされていないものは義務化の対象（3年間の猶予期間あり）になりますので、要注意です。

Q4
不動産を相続することになった場合、どうすれば良いでしょうか？
新制度になることでペナルティが心配です。

→
相続人が数人いる場合は、相続人の間で早めに遺産分割の話合いを行い、不動産を取得した場合にはその結果に元づいて、法務局に相続登記をする必要があります。
早期の遺産分割が難しい場合には、今回新たに作られた「相続人申告登記」という簡便な手続き(※)をとることによって、義務を果たすこともできます。

※「相続人申告登記」は、戸籍などを提出して、自分が相続人であることを申告する簡易な手続きです。

7.まとめ

今回の相続登記申請が義務化により、期限とペナルティが設けられました。
相続をされた方、以前に相続した土地や建物の登記をまだしていない方は、登記申請をお早めにされた方がいいですね。

登記の申請義務の内容について更に知りたいとき、専門家の話が聞きたいとき等は、お近くの法務局（予約制の手続案内を実施中）や、登記の専門家である「司法書士」「司法書士会」等にご相談することをお勧めします。

(株)いわき土地建物 売買スタッフまでご相談いただければ、お客様の状況によって最適な方法をアドバイスいたしますし、専門家である司法書士をご紹介いたします。

是非、お気軽にご相談下さい。

（参考資料）

「備えて安心！令和6年4月1日から相続登記が義務化されます！」法務省民事局

「所有者不明土地の解消に向けた民事基本法制の見直し（民法・不動産登記法等一部改正法・相続土地国庫帰属法）」法務省民事局

「所有者不明土地の実態把握状況」国土交通省

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