賃貸経営で、空室が多くて悩んでいるオーナーも多いのではないでしょうか。
アパートやマンションなど、所有する物件の空室が多いと家賃が入らないため、ほかに収入がない場合は、生活を維持するのが難しくなってしまいますよね。
しっかり空室対策することで解決できる可能性があります。
この記事では、空室が発生する主な原因と空室対策の方法について解説します。

目次

• 賃貸経営のポイントは空室の発生を抑えること
• 賃貸経営の収入項目
• 家賃
• 共益費
• 礼金
• 敷金
• 更新料
• 賃貸経営の支出項目
• 管理料
• 仲介手数料
• 修繕費
• 保険料
• 税金
• 空室が発生する原因
• 近くに賃貸住宅が増えた
• エリアの人口が減っている
• ライバル物件より賃料が高い
• 広告・宣伝が弱い
• 建物や設備が古い
• 空室の発生を抑える方法
• 優良物件を取得する
• 信頼できる管理会社を選ぶ
• 相場に合わせた家賃に設定する
• 建物のメンテナンスを怠らない
• 設備の見直しをする
• 出口戦略の重要性を認識しましょう
• まとめ

賃貸経営のポイントは空室の発生を抑えること

賃貸経営では、家賃などの収入から不動産管理会社に支払う手数料などの経費を引いたものがオーナーの利益になります。
部屋が満室の状況が続けば問題はありませんが、空室が発生すると収入が減ってしまいます。不動産投資ローンを組んでいる場合には、金融機関への返済が難しくなってしまうこともあります。
そのため。空室の発生を抑え家賃収入を確保することが、賃貸経営のポイントになります。

賃貸経営の収入項目

はじめに賃貸経営をする場合の収入項目には、どのようなものがあるか確認しておきましょう。

家賃

賃貸経営で柱をなす収入は家賃です。毎月の家賃をきちんと確保するためには、退去者が出ても空室の状態を長く作らないことです。一般的に建物や設備が老朽化すると、魅力が薄れ入居者は減る傾向になりがちです。魅力ある部屋を維持することが家賃確保の重要なポイントです。

共益費

共益費は、アパートやマンションの共用部分の維持管理に充てられる費用で、家賃の5～10％程度で設定されます。廊下やエントランスの電気代や水道代・蛍光灯の交換代・定期清掃代などに充てられます。

礼金

礼金は、賃貸契約の際に入居者からオーナーに支払われるお礼金です。そのため礼金は退去時に返金する必要はありません。家賃の1～2カ月が相場ですが、近年は礼金を徴収しないオーナーも増えています。

敷金

敷金は契約の際に入居者から預かるお金で、退去する際の原状回復費用や家賃が支払えないときの担保として徴収します。敷金は家賃の1～2カ月程度が相場であり、退去の際には一部を修繕費用に充て、残りは返還します。

更新料

アパートやマンションは通常2年に1度契約更新し、その際に入居者から更新料が支払われます。近年は更新料を貰わないオーナーも多くなっています。

賃貸経営の支出項目

賃貸経営の利益は、家賃収入から経費を引いたものをいいます。経費を抑えられれば利益が増えるため、可能な範囲で見直すことも必要です。

管理料

管理料は不動産管理会社に支払う手数料で、家賃の5～10％程度が相場です。不動産管理会社は管理料を貰い、入居者の募集や共用部分の清掃・家賃集金・クレーム対応・退去処理・修繕の手配などの業務を行います。

仲介手数料

賃貸物件の仲介手数料は、貸主と借主に間に立って条件交渉や契約などの対価として不動産会社に支払う手数料です。宅地建物取引業法により家賃の1カ月分が上限と決められています。

修繕費

修繕費は建物や設備の交換などにかかる費用です。修繕費は次のようなタイミングで必要になります。

• 入居者が退去したときにかかる原状回復費
• 都度行う修繕工事や設備の交換費用
• 屋根や外壁の塗装など10年に1度必要な大規模修繕

保険料

賃貸経営する際に、火災保険や地震保険には必ず加入しなければなりません。保険料は保険期間と補償範囲によって異なり、地震保険は火災保険に付帯して加入します。

税金

賃貸物件を購入した際には不動産取得税がかかりますが、毎年必ずかかる税金としては所得税と住民税があります。所得税は毎年確定申告し税金を納めますが、税率は次のように決まっています。住民税の税率は、所得割で区市町村民税6％・都道府県民税4％の合計10％です。均等割りは、一律区市町村民税で3,000円・都道府県民税で1,000円です。

【所得税の速算表】

出典：国税庁　所得税の税率

また不動産を所有することに対して固定資産税が課税されます。固定資産税の算式は次の通りです。

固定資産税＝固定資産税評価額×1.4％

空室が発生する原因

賃貸経営は多くのメリットがありますが、空室対策は賃貸経営において避けて通れないことの一つです。
空室状態が長く続くと、維持するための資金を得られません。空室が増える原因にはどんなものがあるかご紹介します。

近くに賃貸住宅が増えた

周辺に似たような新築賃貸住宅が建設されたり、ライバルとなる物件がリフォームやリノベーションすると、古い賃貸住宅の競争力はどうしても低下します。
入居者が古い住宅より、快適できれいで設備が整った住まいを希望するのは必然的なことです。そのため古いアパートやマンションは、退去者が増え空室になる傾向があります。

エリアの人口が減っている

所有しているアパートやマンション周辺の人口が減少すると、退去者が増え入居を希望する人もほとんど現れないこともあります。
たとえば工場や会社・学校などの移転や閉鎖が決まると、空室が増加する傾向がみられます。不動産管理会社ともコミュニケーションを密にして、周辺動向に常にアンテナを張っておくことをお薦めします。

ライバル物件より賃料が高い

周辺の似たような賃貸物件と比べて、家賃を高く設定していると、入居者は安い物件に流れがちになります。ライバル物件より賃料が高く、所有する物件に相応の魅力がなければ賃料が安い物件から決まっていきます。

広告・宣伝が弱い

不動産管理会社の広告や宣伝の量が少なくしかもアピールポイントが弱いと、入居希望者は興味を持ってくれません。近年部屋を探している人は、不動産ポータルサイトやWebページを見て購入を決めます。写真やコメントに魅力がないと、良い物件でも対象から外れてしまう恐れがあります。

建物や設備が古い

建物が老朽化し設備が古くなると、退去者が増え空室は埋まらないことになるでしょう。屋根や外壁の塗装が劣化してくると見栄えも悪く、雨漏りが発生する可能性も心配されてしまいます。
また設備が古いと、不便で使い勝手が悪いだけでなく、安全面で問題が起こりかねません。このように建物や設備が古いと、快適な生活が期待できず入居者が現れない可能性があります。

空室の発生を抑える方法

安定した家賃収入を得るためには、空室の発生を極力少なくすることが大事です。空室の原因に対して的確に対策を打ちましょう。

優良物件を取得する

賃貸経営する上で、確実でしかも安定的に収入を得る方法は、人気エリアの物件を取得することです。
買い物や公共施設にアクセスしやすい物件、駅から歩いて10分以内、学校から近いなど、空室が発生してもすぐに埋まる傾向があります。
また建物が古くなってきても、好立地の物件であれば、家賃をさほど下げずとも空室の発生を防げる可能性があります。
住む人にとって便利で、周辺環境が安全であるか、物件に防犯対策が施されているかもファミリーや女性にとっては重要なことです。

信頼できる管理会社を選ぶ

物件の選定と並べて重要なのは、信頼できる管理会社を見つけることです。
優秀な管理会社の見極め方は、次のようなものが挙げられます。

• 管理会社が扱うほかの物件の入居率が良いこと
• Webページが充実し、広告宣伝が魅力的なものであること
• オーナーに対しての報告連絡相談がしっかりなされていること
• 空き家が発生した場合の提案力があること

相場に合わせた家賃に設定する

家賃は、周辺の相場に合わせて設定しましょう。いくら間取りや設備が整っていても、相場からかけ離れた家賃に設定した場合は、空室は埋まりません。
周辺相場を確認し不動産管理会社の意見をよく聞いて、入居者が納得できる家賃に設定することはとても大切です。

建物のメンテナンスを怠らない

入居希望者にとって魅力的な賃貸物件とは、立地や家賃のほか、建物が新しくきれいなことも挙げられます。建物が老朽化し、掃除も行き届いていない物件は入居者の希望を満たすことが難しくなります。
そのため退去者が出てしまったり、空室も埋まりにくくなってしまいます。
魅力的な物件を維持するためには、まず建物や共有スペースの掃除を怠らないことです。
快適、安全に暮らすためには、定期的にメンテナンスされていることもポイントです。
日頃のメンテナンスの他、10年に一度程度は屋根や外壁の塗装・給排水設備の点検などをすることがおすすめです。
これらをすることで、建物の劣化を防ぎ快適な住空間を維持できます。また劣化が激しい場合には、リフォームやリノベーションも視野に入れると良いでしょう。

設備の見直しをする

設備は、常に定期的な点検や清掃を行う必要があります。点検や清掃をしないと寿命が早くなり、いずれは使用できなくなります。
また入居者はできれば新しい設備を望むため、古く使いづらい設備は空室発生や賃料を下げる原因となります。
早めの点検でメンテナンスし、計画的に設備を置き換えていけば、結果的に長期間の入居につながったり、空室が出ても早く埋まっていくでしょう。
全国賃貸住宅新聞によりますと、2022年の「この設備があれば周辺相場より家賃が高くても入居が決まる」TOP10は次の通りです。

キーワードは

• インターネット
• 安全性
• 便利性

であり、これらの人気の設備を整えれば、空室が発生しても埋ま可能性が高まります。

出典：全国賃貸住宅新聞　「入居者に人気の設備ランキング2022」

出口戦略の重要性を認識しましょう

賃貸経営を始める際には、さまざまな準備がありますが、やめる際にも長期的な視野に立って計画することをお勧めします。
賃貸経営で成功したか否かは、家賃収入を得ることだけではなく、物件の購入・賃貸・売却という不動産投資トータルで利益を出すことも含まれます。
動向をみて、売却も検討に入れることで計画的に賃貸経営することができます。

まとめ

賃貸経営をする上で空室は避けて通れない問題ですが、原因を調べ、対策を講じることである程度防ぐことが可能です。

• 優良物件を取得する
• 信頼できる管理会社に依頼すること
• 相場に合った家賃設定
• 建物や設備のメンテナンスを行う

以上が大切です。

いわき土地建物は長年の管理と仲介の実績がございます。
オーナー様のベストパートナーになる自信がありますので、お困りの際はお気軽にご相談くださいませ。