お問い合せ不動産投資を始めようと考えた時に、賃貸物件をどのように管理したらよいか不安になりませんか？
初めてアパートやマンションを経営するオーナーは、どんな仕事がありどのように管理したらよいかわからないことだらけですよね。
賃貸物件の管理は、オーナーが信頼できる不動産管理会社に業務を委託できれば、成功する可能性は大きくなります。
この記事では、初めて不動産投資する方のために、不動産管理会社の役割や業務・不動産管理会社の選び方などについて解説します。
目次
- 不動産管理会社の役割
- 不動産管理会社への委託がおすすめ
- 不動産管理会社と不動産仲介会社の違い
- 不動産管理会社の業務
- 入居者の管理
- 入居者の募集
- 新規契約と契約更新
- 集金と滞納者への督促
- クレーム対応
- 退去立ち会いと清算
- 原状回復業務
- 建物管理
- 建物の維持管理
- 清掃業務
- 長期修繕計画の策定
- 不動産管理会社の選び方
- 賃貸物件管理のすべてを任せられること
- 集客力があること
- トラブル対応力があること
- 大手会社と地域密着会社とどちらを選ぶべき？
- 大手管理会社のメリット・デメリット
- 大手管理会社を選ぶメリット
- 大手管理会社を選ぶデメリット
- 地域密着管理会社のメリット・デメリット
- 地域密着管理会社を選ぶメリット
- 地域密着管理会社を選ぶデメリット
- サブリースという契約もある
- サブリース契約のメリット
- サブリース契約のデメリット
- まとめ
不動産管理会社の役割
不動産管理会社の役割は、アパートやマンションのオーナーに代わって入居者および建物の管理を行うことです。
賃貸物件の管理は、オーナー自ら管理する自主管理という方法もありますが、賃貸物件の管理は入居者の募集から始まり集金・建物の修理・トラブル対応など広範囲にわたり、手間と時間がかかります。
不動産管理会社への委託がおすすめ
オーナーは不動産管理会社に管理を委託するのが一般的で、良きパートナーである優秀な不動産管理会社を見つけることが重要になります。
信頼できる不動産管理会社を見つけられれば、オーナーは、家賃の入金管理と入居者の審査・修繕などの一部の決定業務を行うだけで済みます。
不動産管理会社と不動産仲介会社の違い
似たような言葉に「不動産仲介会社」があります。
不動産仲介会社は不動産の売買や賃貸などを扱い、買主と売主、借主と貸主の間に立って仲介することを業務としています。
不動産仲介会社は、宅地建物取引業法により免許を受けなければなりませんが、不動産管理会社は必要ありません。
いわき土地建物は不動産管理・仲介の業も行っているため不動産に関するあらゆるご相談を承っております。
不動産管理会社の業務
不動産管理の業務は大きく分けると、2つあります。
- 入居者の管理
- 建物の管理
入居者の管理
賃貸管理は入居者の管理についての業務をいいます。主な業務は入居者の募集・家賃の集金・契約の更新・クレーム対応・退去立会いなどの業務があります。
入居者の募集
入居者の募集はノウハウが必要で、オーナーが直接行うことは最も難しい業務です。
空室が発生すると、オーナーは家賃収入を得られませんので、すぐに入居者募集を行う必要があります。
近年の入居希望者は、不動産ポータルサイトや不動産会社のホームページで入居したい物件を探してから不動産管理会社を訪れます。そのためWeb上の宣伝を充実させることが重要で、賃貸業務のノウハウがあり、営業力がある不動産管理会社を選ぶ必要があります。
新規契約と契約更新
不動産管理会社は、入居希望者が現れたら実際に物件を内覧してもらう必要があります。内覧の際には接客も重要となり、印象が悪いと入居をやめてしまうこともあります。
なお契約に際しては、宅地建物取引士が重要事項の説明を行う必要があります。不動産管理会社は入居希望者の審査を行い、保証会社に加入してもらったり保証人を立ててもらったりして、問題がなければ契約を締結します。
契約更新は、一般的に2年ごとに行います。不動産管理会社は契約満了の2～4カ月程度前に通知し、更新料をもって契約更新します。
集金と滞納者への督促
家賃の集金も管理会社の業務ですが、近年は口座振替や振り込み・クレジットカード決済などが増えてきています。
問題となるのが滞納者への督促で、滞納されるとオーナーに家賃収入が入ってきません。期日までに入金されない場合には、ただちに電話や訪問により督促を行う必要があります。
近年は保証会社を利用するケースが一般的ですので、滞納によるオーナーの負担はほとんどありません。
クレーム対応
クレームは賃貸経営する上で避けて通れない問題で、建物や設備についてだけでなく、入居者や近隣の人に対して受けることもあります。
クレームはできるだけ早く対処することが鉄則で、対応が遅れると大きなトラブルに発展する恐れがあります。そこで優秀な管理会社に管理を依頼すれば、ノウハウもあるため全面的に任せられます。
不動産管理会社がクレームをうまく対処してくれれば、オーナーは精神的にも肉体的にも苦痛を受けることはなく、居者の満足度も維持し長期にわたって住んでくれる可能性が上がります。
退去立ち会いと清算
退去者が出た場合、不動産管理会社はオーナーに代わって、退去の立ち会いと敷金の精算を行います。
退去時に、建物や設備の傷や汚れについて、オーナーと借主のどちらが負担するか問題になることがあります。どちらの負担かは、入居時に預かった敷金の返還と連動するため慎重に対処しなければなりません。
経年劣化や普通の使いかたによる痛みや汚れは、賃料に含まれるためオーナー負担とするのが一般的です。オーナーと入居者の負担については、国土交通省住宅局の指針が出ています。
出典：国都交通省住宅局 原状回復をめぐるトラブルとガイドライン
原状回復業務
入居者が退去すると、不動産管理会社は壁紙やフローリング・畳などの修繕工事やハウスクリーニングの手配を行わなければなりません。空き家期間が長くなると、その間オーナーは家賃収入を得られないため、早急に手配をする必要があります。
部屋の修繕工事費をできるだけ安く抑えると同時に、入居希望者が住みたいと思う部屋に原状回復することが大事です。
建物管理
建物や設備が劣化すると、見た目も悪いだけでなく使いづらくなり、空室の原因にもなります。そのためオーナーにとって建物の管理は重要なことです。
建物の維持管理
建物や設備を良好な状態に維持するためには、日常的なメンテナンスが必要です。不動産管理会社は、外壁や屋根・エントランス・廊下などを定期的に点検し、不具合な点があれば修繕を行わなければなりません。
また電気や水道・ガスなどについては、消防法や水道法・浄化槽法などに基づき法定点検が義務付けられています。問題が発生しないよう点検を行うのも、管理会社の重要な業務になります。
清掃業務
建物の資産価値を維持し、入居者の快適な暮らしを維持するために清掃業務は大切です。清掃業務には、エントランスや廊下・階段などの共用部分の日常清掃業務のほか、定期的な業務として機械による洗浄や配水管の高圧洗浄・植栽の選定・ワックスがけなどがあります。
長期修繕計画の策定
建物や設備は、時間が経つにつれて必ず劣化していきます。定期的に修繕を行わないと、雨漏りがしたり外壁にひびが入ったりして、建物の寿命も短くなってしまいます。そこで長期修繕計画に基づいて、定期的に修繕を行う必要があります。
参考のため、国土交通省の1LDK～2DKの長期修繕計画のイメージを下記に挙げておきます。
出典：国土交通省 民間賃貸住宅の計画修繕ガイドブック
不動産管理会社の選び方
オーナーにとって不動産管理会社の選定は、物件の選定と同じくらい重要なことです。アパートやマンション経営が成功するか否かは、パートナーとなる信頼できる不動産会社を選ぶことといっても過言ではありません。
賃貸物件管理のすべてを任せられること
不動産管理会社の業務は多岐にわたります。社内で管理のノウハウや顧客情報が共有されていれば入居者から問い合わせや要望があったときに、担当者が不在でもほかの社員が処理できるようにしておくことが重要です。管理会社が物件情報などをデーターベースで管理していれば、オーナーは安心して任せられるでしょう。
集客力があること
営業力のある管理会社に委託していれば、退去者が出ても空室になる期間を短くできる可能性があります。とくに地元企業であれば地域の特性が分かるため安心感があります。管理会社のホームページが充実していることもひとつのポイントです。
集客力があるかどうかは、管理会社が扱うほかの物件の入居率を見てもわかります。似た物件をいくつかピックアップして、満室に近い状態であれば、不動産会社は営業力があると判断できるでしょう。
トラブル対応力があること
トラブルは空室の原因にもなるため、オーナーはしっかりと対応してくれる不動産管理会社を選ぶ必要があります。トラブルの発生は、初期の対応が重要です。担当者が不在の場合でも、ほかの社員が直ちに対応できる体制があり、トラブルに対処するノウハウが必要です。
大手会社と地域密着会社とどちらを選ぶべき？
オーナーが不動産管理会社を選ぶときに、大手の管理会社を選ぶべきか、それとも地域に密着した管理会社を選ぶべきか迷うのではないでしょうか。それぞれのメリット・デメリットについて説明しましょう。
大手管理会社のメリット・デメリット
大手管理会社を選ぶメリット
大手管理会社の最大のメリットは、知名度が高く集客力があることです。知名度が高いと、入居希望者はある程度安心して契約できます。
大手管理会社を選ぶデメリット
大手管理会社はマニュアル化されていないイレギュラーな部分についての対応力が弱い傾向があります。本社の判断を待たなければならないこともあり、対応が遅れ退去に繋がる場合もあります。
また大手管理会社は転勤が多いため、担当者が代わったときに信頼関係をはじめから作り上げなければならないことも挙げられます。
地域密着管理会社のメリット・デメリット
地域密着管理会社を選ぶメリット
地域密着型管理会社のメリットは、地域の情報に精通していることです。そのため地域の特性に合ったノウハウがあり、地方自治体の優遇制度などもよく知っています。決済判断が早く緊急の場合にはただちに対処してくれるのもメリットです。
地域密着管理会社を選ぶデメリット
地域密着型管理会社のデメリットは、規模が小さすぎる会社の場合は対応力が弱い場合があるという点です。ある程度の社員数がいなければ、すぐに対応してほしいときに対応できない場合があります。
サブリースという契約もある
賃貸物件の管理方法は、管理会社に委託する管理委託方式をとるのが一般的です。他に賃貸物件を管理する方法としては、サブリース契約があります。
サブリース契約のメリット
不動産会社がオーナーから賃貸物件をすべて借り上げ、入居者に転貸する管理方法を言います。オーナーは満室であるかどうかにかかわらず、安定して一定の家賃収入を得ることができます。
管理会社からオーナーに支払われる家賃は、満室時の想定家賃の80～90％程度となります。
サブリース契約のデメリット
また、一般的に保証家賃は2年ごとに見直しが行われ、新築や退去が発生した場合には免責期間が設けられることもあります。
このようにサブリース契約はメリットもデメリットもあるので、よく検討して契約するようにしましょう。
まとめ
不動産投資で家賃収入を得るには、パートナーである不動産管理会社の選定が重要です。
管理会社は賃貸経営で必要な広範囲わたる業務を、スピーディーにしかも確実にこなさなければなりません。
いわき土地建物では、長年の地元企業としての情報の蓄積と、地域に特化した集客力に自信があります。
貸出できそうなを土地や物件をお持ちのオーナー様、管理会社の変更を検討されているオーナー様、一度いわき土地建物にご相談くださいませ。