老後の生活や年金の不安から、アパート経営を始めて安定した収入を得たいと考える人も多いのではないでしょうか？
しかし初めてアパート経営をする人は、どのように準備したらよいかわからないことばかりでしょう。
アパート経営は、知識がないままに始めると失敗する恐れがありますが、しっかり準備すれば成功の確率は高くなります。
この記事では、アパート経営の準備や初期費用・成功の秘訣・注意点などについて解説します。

目次

• アパート経営の準備
• 1.物件情報を収集する
• 2.物件・土地を選定する
• 3.アパートローンを申込む
• 4.売買契約を締結する
• 5.金融機関とローン契約を結ぶ
• 6.決済を行いアパートの引き渡しを受ける
• アパート経営に向いている人
• 余裕資金を持って経営できる人
• 土地を保有している人
• 節税対策をしたい人
• リスク管理ができる人
• 入居者視点で経営できる人
• アパート経営で必要な初期費用
• アパート経営成功の秘訣
• 良い立地の物件を選ぶ
• 信頼できる管理会社をえらぶ
• 利回りばかりにとらわれない
• 資金計画をきちんとたてる
• 始めるときに出口戦略を考えておく
• アパート経営のための知識を身につける
• アパート経営で注意すべき点
• 余裕資金はの保有がお勧め
• サブリース契約はよく検討しましょう
• アパート経営の始め方のまとめ

アパート経営の準備

初めてアパート経営をする際、なにをどう準備すれば良いか良いか分かりませんよね。失敗の原因を減らし、成功の確率を高めるアパート経営の始め方について順を追って説明します。

1.物件情報を収集する

アパート経営を始める際、土地や物件をすでに所有している場合は別として、まず物件や土地の情報収集から始める必要があります。

【主な情報源】
①インターネットで検索する方法
②不動産会社を訪問する方法

があります。

ネットではさまざまな投資物件の専門サイトがありますので、条件を入力すれば容易に物件を探せます。
不動産会社で物件や土地を探す方法は、サイトに掲載されていない優良物件の情報を得られる可能性があります。

2.物件・土地を選定する

アパート経営を始める際、3通りの方法があります。

・中古物件を購入する
・所有している土地にアパートを建てる
・土地を購入し、アパートを建てる

全国宅地建物取引業協会連合会の調査によると、賃借人が住宅を借りるときのポイントは下図のようになっています。
これを見ると家賃は別として賃借人は、交通の利便性・周辺環境・間取り・日当たりを重視していることがわかります。
アパート経営を始める際は、これらの条件に合致した物件を取得するか、合致する建物を建てることがオススメです。

出典：全国宅地建物取引業協会連合会「住居の居住志向及び購買等に関する意識調査」

3.アパートローンを申込む

良い物件・土地が見つかったら、金融機関にアパートローンの仮審査を依頼します。
アパートを新たに建てる場合も同様です。
アパートローンは住宅ローンで必要な書類に加えて、通常事業計画書の提出が必要になります。 仮審査及び本審査に必要な書類は金融機関によって異なりますが、一般的には次のようなものがあります。

● 事業計画書
● 売買契約書
● 重要事項説明書
● 登記簿謄本
● 物件パンフレットやチラシ間取り図など
● 建築確認済証
● 身分証明書
● 住民票の写し
● 印鑑証明書と実印
● 所得を証明するもの
● 勤務先の会社概要
● 納税証明書
● ほかのローンの返済予定表
● 団体信用生命保険申込兼告知書

いわき土地建物のハッピーマンションは、アパートの建築からサポート・代行も行っておりますので、これからアパート経営を始めたい方におすすめです。（要確認）

4.売買契約を締結する

金融機関の仮審査に通ったら、購入する物件の重要事項の説明を受け、問題がなければ売買契約を締結します。
契約書に署名押印し、その際5～10％程度の「手付金」を支払います。なお金融機関にローンの申し込みをしている場合には、必ず「融資特約」を付けましょう。
融資特約を付けることによって、融資を受けられなかった場合に損害賠償や違約金を支払わずに売買契約を白紙に戻せます。

5.金融機関とローン契約を結ぶ

金融機関の仮審査が通ったら、本審査を申込みます。
事前審査は遅くとも1週間で結果がわかりますが、本審査の場合は通常2週間～3週間程度かかります。
本審査の承認が下りたら、金融機関とローン契約を結びます。

6.決済を行いアパートの引き渡しを受ける

融資を受ける金融機関に、売主および買主・金融機関担当者・不動産会社担当者・司法書士が一堂に会し決済を行います。
司法書士は登記に必要な書類を確認し、金融機関担当者は融資手続きを行います。買主は売買代金の残金・固定資産税清算金・登記費用・仲介手数料を支払い、売主からアパートのキーを受領し引き渡しが終わります。

アパート経営に向いている人

ここまでアパート経営の始め方に関する準備について記しましたが、アパート経営はどんな人に向いているのかご紹介します。

余裕資金を持って経営できる人

アパート経営を始める際の資金に余裕がないとリスクは高まります。
不動産投資はレバレッジ（てこの原理）を掛けて、少ない資金で多くの収益を得られるのが魅力の一つです。
しかしある程度の余裕資金をもって経営を行わないと、災害や修繕・空室・金利上昇などのリスクに対応できなくなる恐れがあります。

土地を保有している人

土地を持っていれば購入費用がかからず、アパートの建築費だけで済むので有利です。
土地であれば何でもいいというわけではありませんが、新たに土地を購入する必要がないため、その費用を建築費用に充て、魅力的なお部屋にすることができる可能性もあります。
すでに述べたようにアパートに向いている土地は、交通の便が良いこと・周辺環境が良いことが挙げられます。
持っている土地がそれらの条件を満たしていれば、アパート経営で成功する可能性は高いといえるでしょう。

節税対策をしたい人

アパート経営をすれば、所得税と住民税を節税できる可能性があります。
法の遵守は当然基本ですが、諸経費で帳簿上で不動産所得を赤字にできれば、給与所得などから不動産投資の赤字を差し引いて（損益通算）トータルの課税額を低く抑えられます。
またアパート経営は、相続税を低く抑えられることが期待されます。
現金や預金はそのまま評価されますが、土地の相続税評価額は市場価格の7割程度、住宅は築年数により異なりますが4～6割程度になるでしょう。
またアパートは貸家建付地で評価されるため、さらに節税効果は高くなることを覚えておきましょう。

リスク管理ができる人

アパート経営は、株式投資などと比べるとリスクは低いといわれますが、リスクがないわけではありません。
アパート経営には、空室や家賃滞納・自然災害・修繕などさまざまな課題があります。
あらかじめリスクを想定し、自己資金を充実させたり保険に加入するなどの対策を打つ必要があります。

入居者視点で経営できる人

アパート経営で空室を出さないためには、入居者の視点で経営することです。
入居者が住みやすい住環境を整えれば、長期にわたって住んでくれることでしょう。
管理会社に管理を委託すると、入居者とはなかなかコミュニケーションはとりづらくなるものです。
そのため、信頼できる管理会社を選び、入居者の情報を得たり相談したりアドバイスを受けるなど意思疎通をよくすることが重要になります。

アパート経営で必要な初期費用

アパート経営に必要な初期費用はアパートの取得費だけではありません。

必要な初期費用については次のようなものがあります。

● アパートの建築費
アパートの建築費用は規模や工法などによって決まり、坪単価×延べ面積で計算します。木造アパートの場合は1坪60万円～90万円程度、鉄骨造アパートの場合は80万円～110万円程度かかるでしょう。また土地から取得する場合には、その分購入費用かかりますが、エリアによって費用は大きく異なります。

● 不動産取得税
不動産を取得した時のみ掛かる税金で次の式で算出します。
不動産取得税＝固定資産税評価額×3％（軽減税率）

※標準税率は4％ですが令和６年３月31日までは軽減税率が適用になります。

● 印紙税
契約書に貼付する収入印紙代金で、契約金額によって金額は異なります。

出典：国税庁　建設工事請負契約書の印紙税の軽減措置より抜粋
令和６年３月31日までに作成される場合軽減税率が適用になります。

● 登記費用
不動産を登記するための費用としては登録免許税と司法書士への報酬が必要です。

【登録免許税】
所有物件を登記する場合には保存登記費用が、ローンを組んだ場合には抵当権設定登記費用が掛かります。

・所有権保存登記＝固定資産税評価額×0.15％（軽減税率、本則は0.4％）
固定資産税評価額は建築費の5～6割程度。
・抵当権設定登記＝借入金額×0.1％（軽減税率、本則は0.4％）
令和６年３月31日までに作成される場合軽減税率が適用になります。

【司法書士報酬】
司法書士に登記手続きを依頼すると、報酬を支払わなければなりません。
一般的には6～7万円程度かかるでしょう。

● アパートローン手数料
アパートローン手数料には、事務手数料と保証料があります。事務手数料はローンを借りるときに金融機関に払う費用で、定額の場合3万円程度かかります。
保証料はローンの返済が滞ったときに、保証会社に立て替えてもらうための費用で借入額の2％程度です。

● 火災保険
・地震保険
アパートローンを借りる際には、金融機関から火災保険への加入を義務付けられるのが一般的です。また日本はいつ地震が起きるかもしれないため、地震保険にも加入するようにしましょう。火災保険料は地震保険を付けない場合は年間3～5万円程度、地震保険を付帯する場合には9～10万円程度でしょう。

● 仲介手数料
不動産会社を仲介してアパートを購入した場合、仲介料を支払わなければなりません。
仲介手数料は次の速算式によって算出できます。
仲介手数料＝売買価格×税率（3%）+6万円+消費税

アパート経営成功の秘訣

アパート経営で成功するにはどうしたらよいのでしょうか。

成功するための秘訣を6つご紹介します。

良い立地の物件を選ぶ

既に述べたように、借主が住宅を選ぶポイントは交通の利便性が良いことです。
駐車場が停めやすいことや、駅から徒歩で10分以内のアパートなどは通勤通学に便利でです。
また周辺にスーパー・コンビニ・郵便局・銀行・学校・保育園・病院などの便利施設があれば、良い立地といえます。
また、そのような土地をすでに所有している場合はアパートを建てることをおすすめします。

信頼できる管理会社をえらぶ

物件の選定と並んで重要なのは、信頼できる管理会社を見つけることです。
管理会社の業務は、入居者の募集に始まって契約・集金・滞納者の督促・クレーム対応・修繕の受付などさまざまです。
アパートオーナーは、このような業務を確実にこなせる優秀なパートナーを見つけることが必要です。

利回りばかりにとらわれない

新築住宅の表面利回り（※）は新築で5～6％、中古の場合は6～8％が相場とされています。
利回りは物件価格が安いほど高くなり、高額になると低くなります。
特に地方の物件は、購入価格が安いため利回りは高くなる傾向があります。
しかしあまり利回りばかりにとらわれると、人気のないアパートを購入してしまう可能性が出てきます。
あまり利回りにとらわれず、空室が出ても埋まりやすい人気のあるエリアを選ぶべことをお勧めします。

利回りについて補足事項

利回りには主に2種類あります。

・表面利回り
・実質利回り

表面利回りは不動産会社があなたのアパートを宣伝する広告などで使用されます。
しかし表面利回りは物件価格に対してどの程度の家賃が得られるかという指標で、諸経費は考慮されていません。
アパート経営では、諸経費を計算に入れる実質利回りを重視すべきでしょう。なおそれぞれの利回りは次の算式で表せます。
表面利回り（％）＝年間収入÷物件価格×100
実質利回り（％）＝（年間収入－年間経費）÷物件価格×100

資金計画をきちんとたてる

アパート経営を始めるにあたっては、まず資金計画を立てなければなりません。
現在自己資金がいくらあり、金融機関からいくら借り入れたらよいか計算する必要があります。
さらに変動金利か固定金利か、借入期間・返済方法を決めます。
また金融機関から融資を受けたお金をいつまでに返済するのか、投下した自己資金をいつまでに回収するのか計画しましょう。
アパート経営を始めると、金融機関への毎月の返済だけでなく、管理費や税金・修繕費などの維持費も考慮に入れた経営が基本です。
また災害や空室の発生などに備え、保険の加入や余裕資金をもって計画するのがベストです。

始めるときに出口戦略を考えておく

アパート経営を始めるに当たって、あらかじめ出口戦略を考えておくこともお勧めです。
不動産投資を成功させる秘訣は
「いかに損失を出さずに利益を確保するか」
「どのように物件を売却するか」
このようなことも視野に入れておくとよいでしょう。
仮にアパートを売却する際に物件価値がどの程度になったら売却するのか、損切りをするのかという点も気にしておきたいところです。
出口戦略を考え、トータル黒字の経営を目指しましょう。

アパート経営のための知識を身につける

アパート経営をするためには、不動産投資の知識を身につける必要があります。
十分な知識を持っていれば、アパート経営を始める際の物件や管理会社の選定に役立ちます。
アパート経営を始めたら、固定資産税や所得税・確定申告などの知識もあれば尚良いと言えます。
また委託する管理会社がどのような業務を担っているか、空室対策やクレーム処理・修繕などに対する知識も得ることで賃貸経営の役に立つはずです。
不動産経営を取り巻く環境は税制や法律なども関わってきます。
税制や法律が改正されたことを知ることで、余分な税金を抑えたり、場合によっては補助金・助成金を有効活用できるかもしれません。
管理会社に業務を委託していれば、このような専門的な情報も得やすくなり、軽減措置や法改正にも対応できると思われます。

アパート経営で注意すべき点

最後に、アパート経営をする上で注意しなければならない点について説明します。

余裕資金はの保有がお勧め

アパート経営をする際には、ある程度の余裕資金を保有して始めることをお勧めします。
不動産投資は頭金や自己資金なしでも始められますが、月々のローン返済額は大きくなります。
ローン返済が大きくて余裕資金がない場合は、災害や空室の発生・金利の上昇などに対応しにくくなります。
金融機関への返済が滞ったり、せっかく手に入れた物件を手放さないためにも余裕資金の保有がお勧めです。

サブリース契約はよく検討しましょう

サブリース契約とは不動産会社などのサブリース会社が、オーナーから物件を一棟まるごと借り上げ、入居者に転貸する方法です。
サブリース契約によりオーナーは、満室時の想定家賃の85～90％程度の保証金を得られます。
サブリース契約の問題点は、単に家賃が少なくなるだけでなく、サブリース会社により定期的に家賃保証額の見直しが行われることです。そのため空室が多い場合には補償額が大幅に減額され、経営が成り立たなくなることもあります。

アパート経営の始め方のまとめ

アパート経営は独学でできないことはありませんが、実績のある不動産会社や管理会社と共に始めることで成功率が上がります。
リスクを考慮し、きちんと準備して始めることをお勧めします。
アパート経営を成功させる上で重要なのは、なんといっても優良な土地・物件と信頼できる管理会社を選ぶことです。
この二つの選定がうまくいけば、アパート経営は半ば成功したといっても過言ではありません。

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