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2010年8月 3日

第46回>> 「供給過剰だからこそ」

先日、ある投資家様より依頼を受けて、いわき市以外の地域の賃貸状況を調べる作業をしました。
そうすると、どの地域でも『供給過剰』という言葉が返って来ました。
『空室が多い』=『供給過剰』という簡単な結論ですね。
先日の賃貸住宅セミナーで猪俣先生が、横須賀の物件を購入して約1,000万円をかけてリフォームをして賃料アップで満室にしたという話をされました。
誰もが見向きもしなかった物件ですが、猪俣先生は、地域の賃貸状況を調査した結果、需要があると判断したというものでした。
一般的に言われている供給過剰ですが、需要のないものを提供すれば供給過剰になるのは当たり前で、詳細な地域別・間取り・価格帯を調査してみると、地域別では、まだまだ不足している間取りや価格帯があります。
皆さんが所有されている物件で空室が多いようであれば、周辺の状況を調査して、間取りの変更とか思い切ったリフォームを検討してみるのもよろしいのではないでしょうか。
また、新築となると、賃料が高いというのが当たり前ですが、当社のハッピーマンションは、新築にしてリーズナブルな価格帯になっているのが人気の一つと言えます。
賃貸住宅は、需要と供給のバランスが大切で、ハッピーマンションは需要のあるものを提供しているということです。

≪不動産投資アドバイザー 満山 ひろみ≫

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第45回>> 「木造物件の意外な利点」

収益物件を探す場合に、一般的に築浅の物件を探す投資家さんが多いのですが、築20年を超える木造アパートでも税金面で有利な部分がありますので、ご紹介します。
それは減価償却です。償却において残存価額は1円まで償却できるようになっています。
また、償却期間は、例えば木造アパートの場合は法定耐用年数(22年)を超えたものは22年の20%に相当する年数、つまり4年(端数切捨て)で償却できることになります。
例えばある築25年の土地付アパートを3000万円で購入したとして、仮にその5割を建物代金と設定すると、購入後、毎年4年間は3000万円×0.5×0.25(1/4)=375万円が減価償却として経費計上が可能になります。
ということは、そのアパートが年10%の利回りだとすれば賃料収入は300万円ですが、これを上回る経費計上ができますから、このアパートの収入に対する所得税はかかりません。
なお且つ他に収益物件を持っているとすれば他の賃貸物件の所得の節税にも寄与します。

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第44回>> 「地価LOOKレポート」

国土交通省より5月27日発表された平成22年第一四半期の主要都市の地価LOOKレポートによると、調査した全国の150地区のうち123地区で下落となりました。
しかし、下落地区は前回の144地区から減り、下落幅が縮小した地区は46地区で、上昇地区は前回の1地区から2地区に増え、横ばい地区は前回の5地区から25地区に増えました。
国土交通省の地価動向や他の市場動向を見てみると、不動産市況が最悪期を脱したような兆候が伺えます。
ある地域では売物件が少ない為、価格が上向く可能性を期待する声もあるようです。
つい先日は、新築分譲マンションが相次いで完売というニュースが出ており、高額物件の売れ行きも好調のようです。
不動産投資物件についても市場価格が前四半期に比べてわずかに上昇しており、底を打ったという声が聞かれるようにもなりました。
こうした地価動向の改善は、景気回復とともに広がりを見せていくと思われます。
土地や建物などの不動産は個人が持つ最も高価な資産のひとつです。
こういった資産の価値が上がったことを背景に消費が増えることを「資産効果」と呼びます。
今後、地価の上昇が進んだ場合、消費活動を活発化させる可能性も出てきます。
今後の市場動向に注目していきたいところです。

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第43回>> 「不動産投資セミナー」

先月、4月24に開催された、第41回賃貸住宅セミナーはいかがでしたでしょうか。
不動産投資をテーマにした第2部の内容に関しては、アンケートでもご好評を賜りまして、誠にありがとうございました。
そこで、早速ですが、7月24日(土)開催の第42回賃貸住宅セミナーをご紹介します。
次回は規模を拡大し、CFネッツ・ゼネラルマネージャーの猪俣淳氏をお招きして、LATOV6階の「企画展示室A」にて開催します。
猪俣氏は、不動産投資に対し、20以上の不動産関連資格を有し、その立場から分析。理論と実践を融合した異色の不動産コンサルタントとしてご活躍中です。
これまでに3冊の著書も出版され、またTVやインターネット上でオンデマンド放送中の「不動産投資実践塾」や「不動産王」などに出演されておりますし、全国のセミナーで講演されておりますので、既にご存知の方も多いのではないでしょうか。
今回の内容は、「不動産投資実践塾」サラリーマンが実践できる不動産投資入門編として、現役家主様だけでなく、これから家主業や不動産投資家を志す方々にも解り易い内容で、90分間たっぷりお話していただきます。
改めてご案内します。日時は7月24日(土)13:30~ 会場はLATOV6階の企画展示室Aとなります。詳しくは開催日前に送付のご案内をご覧下さい。
既に、サラリーマン大家さんを目指す方々から、参加のお問い合わせがある程で、私達も、今から大変楽しみにしています。
当おたよりをご覧の皆様にも、このチャンスを逃すことなく、是非ご参加下さいますようお願い申し上げます。


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2010年4月 9日

第42回>> 「地方の物件」

オーナーの皆様、平素よりお世話になっております。4月24日(土)にいわき駅前のLATOVで開催される、第41回賃貸住宅セミナーのご案内は、お手元に届きましたでしょうか。
今回は、小島北店で売買部門を担当している大沢も、セミナーの講師として参加します。
内容は不動産投資に関するもので、投資物件の販売・購入に関する基本的な流れから、弊社販売時の実例を含めて、投資案件等もご紹介していきます。
下の記事の通り、昨日、郡山市にある1億2,000万円の投資物件が成約となりました。
毎月、本紙でご紹介しております通り、このところ収益物件の成約が相次いでおります。
地方の物件の安さ、価格ほどに差が無い賃料収入による利回りの良さと、なにより購入の際の競争率の低さから、今回の案件も含め、市外、県外の投資家様からの引き合いが強くあります。
コレまで、インターネットや情報誌媒体ではご覧頂いておりましたが、今回は改めて地元のオーナー様にも弊社のお預かりしております収益物件をご紹介できればと考えております。
少し先の話ですが、さらに先の7月24日に開催予定の賃貸住宅セミナーでは、不動産コンサルタントとして有名な、株式会社CFネッツ ゼネラルマネージャー 猪俣淳氏をお招きすることになりました。
サラリーマン大家さんが増え、中にはブログやセミナーで人気を博し、カリスマ的な存在になった方達がいます。
その方々の盛上げもあって、不動産投資は本年も益々活気付きそうです。

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2010年3月10日

第41回>> 「フルローン不動産投資」

不動産投資ブーム全盛の時代にはやったのが、「自己資金ゼロ・フルローン」での投資です。
このご時世、減りはしましたが、現在でもまだそういった内容のご相談はあります。
担保余力があれば、出来ないことはないでしょうが、金融機関の難しい課題が4つあります。
①キャッシュフローに手をつけなくても生活できる安定収入。
  ⇒ 一般的なサラリーマンの方であれば大丈夫でしょうか。
②収支規定に収まるか
  ⇒ きちんと投資分析をして買うのであれば、大抵はクリアできます。
③担保評価内に収まるか
⇒ これは購入する物件単価で評価がでるかという点と、他に担保として差し入れられる評価がでる
    物件を持っているかという点の2つです。
④頭金規定
⇒ ここ数年、フルローン&オーバーローン破綻が目立ってきていますので、金融機関が自己防衛
    の手段として求めてくるようになった規定です。例えば、「諸費用7%+頭金10%」=合計17%の
自己資金が求められると、500万円の自己資金で2,941万円が買える物件の予算になります。
同じレバレッジをかけるにしても、やはり自己資金をある程度入れて適正に収支バランスを取っておいた方が、あとで苦労しなくて済むことが多いのは事実です。

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2010年2月10日

第40回>> 「住宅エコポイント」

平成21年12月の閣議決定で『住宅版エコポイント制度の創設』が盛り込まれたのは、ご存知でしょうか。
エコ家電製品にエコポイントが付いて話題になりましたが、今年は住宅にもエコポイントが付くことになります。
まず、住宅版エコポイントの対象は、エコ住宅の新築とエコリフォームで、持家・借家・戸建住宅・共同住宅等の別にかかわらず、対象となります。
新築住宅では、エコポイント発行の対象(省エネ基準を満たしていること)であることを証明する書類(登録住宅性能評価機関発行)が必要になります。
エコリフォームでは、窓の断熱改修、外壁・屋根・天井又は床の断熱改修及びその改修工事と併せて行うバリアフリー改修工事(手摺り・段差解消・廊下等の拡張)が対象となっております。
住宅版エコポイントは居住用の住宅だけでなく、貸家や共同住宅も対象になりますので、家主様にとっては、嬉しい話題ではないかと思います。
但し、住宅版エコポイントは対象になる部材を使用することや証明書(別途費用がかかります)が必要になるといった基準がありますが、もしも、今年、新築やエコリフォームを考えている場合は、住宅版エコポイントの利用を検討してみるのもよろしいのではないかと思います。

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2009年10月10日

第39回>> 「勉強と決断」

あらゆる投資において勉強は必要です。
しかし、その費用を無駄に多くかけている人が多いように思います。
例えば他社・スクールでよく見かける何十万もの費用で参加者を応募している不動産投資セミナー。
せっかくセミナーに参加しても、結局買わない、または買えない人がほとんどです。
数年間あらゆるセミナーに参加しマニュアル本を買いあさり勉強ばかりしてずっと投資を始めない人もいます。
常に勉強することで満足してしまいます。
このタイプの方は典型的な不動産投資が出来ない方です。
頭でっかちになってしまい、いざ!というときに決断ができません。
最初に自分がホントに投資ができるのかどうか?投資を本気でやる意思があるのかどうか?
まずそれらを確認してください。
不動産は生き物です。
市場・税制も刻々と姿を変えますので、より新しい情報・知識を知っておかないと一昔の前の知識で武装していては失敗や損をします。
勉強も大切ですが、いい投資を行うのに一番効率のいい方法は、弊社の様なその道のプロと、パートナーとしお付き合いいただくことです。

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2009年9月 9日

第38回>> 「自分で無理と決めつけない」

物事の成功や失敗が、確率論によって決められているのであれば、上手くいくかどうかは、運任せにするしかなくなります。
そう考えるのであれば、投資でも仕事でも何でも、努力する意味がなくなってしまいます。
実際には、成功する人というのは成功する確率を高める行動をとっています。
その行動を真似することなら誰にでも可能です。
「 良い物件が見つかるわけがない 」
または
「見つけても、収入がなくて買えない。」
など、できない理由を考えるよりも、「 良い物件を見つけた人は、どのような行動をとっていたのだろうか。 」を考えて、それを真似しましょう。
「 良い物件なんて、もう無い 」 と思いながら物件を探すと、身が入らず、実際にそのような結果が得られます。
「 良い物件が、どこかにある 」と考えながら行動するようにしましょう。

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2009年8月10日

第37回>> 「底値と税制改正」

今年の税制改正の中で、不動産関連で注目したい改正をご紹介します。
それは、平成21年及び平成22年に取得した土地等を5年以上所有し譲渡した場合に、その譲渡益から1,000万円を控除できるという特例です。
これは、個人だけではなく法人にも適用されます。
例えば、今年、土地等を取得し5年後に売却して1,000万円以上の利益が出た場合、1,000万円までの利益に対して税金がかからないということで、アパート・マンションでも同じです。
2,000万のアパートを購入し、5年後3,000万で売却すれば、この譲渡益1,000万は無税ということになります。 100年に1度の不況と言われ、先日発表された路線価は標準宅地の平均価格が4年振りに下落し、全国の県庁所在都市の最高路線価は下落もしくは横ばいと上昇した都市はありませんでした。
不動産価格が下落して、税制が優遇されている今、不動産を取得する絶好のチャンスではないかと思われます。

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2009年7月10日

第36回>> 「投資物件は今が買い時?」

投資家の多くが、今の市場を買い時と考えている様です。
ある大手不動産投資サイトの会員対象のアンケートでは、約760名の会員の約9割の会員が「買い時」もしくは「間もなく買い時」と回答しているとの回答を得ました。
経済不況により、投資物件を手放す人の増加が見込めることがその主な理由ですが、要点は現在が「底値」であるかという点です、現在も多くの投資家が「底値のタイミング」に注目しています。
大勢の見解としては「底値はもう少し先」とみられているようですが、今が買い時と答えた方の中には、「完全な底値」でなくとも、利回りの良さから購入を決意した方も多くいらっしゃった様で、競争率を考えたら、今くらいの時期に投資するのも手かもしれません。
先月、収益物件が成約した旨を本誌でお伝えいたしましたが、さらに6月に入ってからも当社でも投資物件の問い合せは増加傾向にあり、銀行からの融資の結果待ちの物件も多くなっています。
投資相談中、投資対象を新築・中古・競売どれが良いかというご質問を良くお伺いします。
価格の低い競売物件に先ず目が向きがちなのですが、極端な話「貸せる保証」もないのが競売物件。
サラリーマン大家さんが単独で手を出すには、あまりにリスクが高いと言えるでしょう。
その点、不動産会社がプロデュースして既に「賃貸中」にしてある中古物件は安心して運営を始められます。
実際の問い合わせについても、やはり中古物件に対するものが多い様です。

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2009年6月10日

第35回>> 「不動産投資家の意識変化」

しあわせだよりで毎回掲載している浦田健氏の「日めくり金言集」。
今回掲載したものの中に、不動産は「稼動」してこそ資産!「稼動」していない不動産、それは「死産」に他ならない。
という一文がありますが、まさしくそのとおりで、最近、不況下にありながらも、この様な考え方をお持ちのオーナー様、投資家様が多く見受けられます。
確かに、稼動(活動)していない不動産は、資産ではなく、毎年固定資産税を支払っているだけの負の資産となってしまいます。
いかにして資産にするか、どのように活用すべきかは、その不動産の立地、大きさ、形によって様々ですが、つい先日、ローンで購入した土地の有効活用方法のご相談に来られたお客様に対して、更地で、毎年の固定資産税も高額でしたので、ローン返済の負担がないようなプランをアドバイスさせていただいたところ、大変お喜びいただきました。
お客様に喜んでいただける事が、最上の喜びとなりますので、これからも気軽にご相談下さい。

≪不動産投資アドバイザー 満山 ひろみ≫

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2009年5月10日

第34回>> 「金融機関の査定基準」

金融機関が不動産融資の際に査定のポイントにするのは、どの辺りでしょうか?
基本的に、日本の金融機関は担保があれば低金利、無担保ならば高金利です。
長期返済となる不動産融資は低金利で融資を受けなければいけませんから、担保が物を言います。
しかし、バブル経済崩壊に伴い、資産価値は暴落、担保至上主義は実質破綻しました。
それでも、担保価値が重要な査定基準のひとつであることに変わりはありませんが、それが全てでは無くなったのも、既に皆様ご存知のことと思います。
融資を、アパートの賃貸契約を例に置き換えてみましょう。
突然「2年間の契約で家賃は先に全額納めるから、素性も聞かずに、今からアパートを貸してください。」と言われて、オーナー様は鍵を渡しますか?
「貸すのは構いませんが、せめて名前と職業、身元引受人、またそれらの住所と連絡先ぐらい教えて下さい。」・・・最低でもこの辺りは聞いて当然の対応です。
今の金融機関にとっても、「何に融資するのか」より、「誰に貸すのか」が重要になっています。
「家族構成」「年収」「年齢」「勤務先」「収支計画書」「所有財産」「既婚歴」など、対象者情報(属性)を判断するための情報が求められます。
これらは、例えば収支計画に基づくキャッシュフローが、家族構成や・年齢・年収によってどう変動するのか・・・等を判断するために、必要な情報です。
当然、弊社の様なコンサルティング会社のバックアップの有無も、大切なポイントとなることでしょう。
不況下とはいえ、基本的に金融機関は融資をしなければ業務が進展しませんから、常に優良な融資対象者を求めています。
「担保価値」の絶対が揺らいでいるからこそ、融資を受ける側(自身)の「属性」をアピールすることは、担保と同様か、もしくは、それ以上に重要だと考えます。

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2009年4月10日

第33回>> 「2009年公示地価下落」

国土交通省が発表した公示地価によると、金融不況の影響により、対前年比で全国的に下落傾向となりました。
全国平均で住宅地3.2%、商業地4.7%の下落となり、平成18年以来3年振りに上昇から下落に転じました。
特に東京都心部では、10%以上下落しているところが多く見られ、調査した地点のうち、上昇したのは僅か23地点のみでした。
いわき市内においても、住宅地で3.7%・商業地で3.8%の下落となりました。
また、地方圏ではまちづくりの取り組みにより、上昇又は横ばいとなった地点もあったようです。
景気の悪化に伴い地価は下落しておりますが、まちづくりのように良くしようという努力をすることにより上昇もします。
不動産の価値は、景気に左右されるのはもちろんですが、活用方法によっては、いくらでも良くなるものですね。

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2009年3月11日

第32回>> 「厳しい審査を逆に活用する」

金融危機で大手企業の破綻のニュースが後を立たないマイナスの今だからこそ、出来ることは何か、ピンチはチャンスと言いますが、こういう時だからこそプラス思考に捉えるのも良いかも知れません。
投資には、融資が関連します。
今の経済状況では、各銀行による融資審査も当然厳しくなっており、融資がなかなか通りにくい状態です。
ですが、発想を変えてみると、このような時に厳しい銀行審査が通る案件であれば、その投資に対するリスクが分かると思います。
銀行もリスクを見て、この状況でも大丈夫だと思って融資を通す訳ですから、一案件リスクの目安としては、非常に良いのではないでしょうか。
逆に、今まで融資が通っていても、リスクが高いと判断されれば銀行の審査に落ちてしまいます。
私は、今の状況で銀行審査が通らない案件は、元々無理があるのだと思います。
感じ方は、さまざまですが、そういう見方も良いのではないでしょうか。

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2009年2月10日

第31回>>「空いてもすぐに埋まるんです」

ここ数ヶ月間、金融不安についてお話して参りましたが、今回は、賃貸経営のお話です。
皆さんは「現在の賃貸住宅は供給過剰気味である」という言葉をよく耳にすると思います。
でも、弊社のハッピーマンションが良い例である様に、依然として特定の物件には入居希望者が殺到します。
供給過剰と言われながらも、特定の物件は根強い人気を保ち続け、新築から十数年を経ても、空室知らずの物件は多数存在します。「供給過剰」なのに「空いてもすぐに埋まる」 これは何故でしょう?
周知の通り、現在の賃貸経営は「アパートを持っているだけで収入になる時代」ではありません。
皆様の物件が、5年先、10年先にも空室の無い「勝ち組物件」である為に、常に入居者に「ここに住みたい」と思わせる物件を提供し続けなければ、満室を維持する事はできないのです。
そんな時、決まって「入居者のニーズにあわせる」というフレーズが出てきますね。
でも、入居者の希望は千差万別で、到底全てを叶えられるものではありません。
では、その「入居者」はどんな方でしょうか。
単身者?ご家族?高齢者?学生?社会人?ご家族の構成は何人?社会人なら職場はどの辺でしょう?客層が明確になれば、叶えるべきニーズも当然絞られてきます。
これは個人の限られた情報収集力では難しいかもしれません。
ですから、そういった事こそ、弊社のPM担当者に相談していただければ、きっとお役に立てる筈です。
2009年は変革の年。私共と一緒に「勝ち組」を目指して参りましょう。

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2009年1月10日

第30回>>「2009年に向けて」

サブプライムローン問題から始まり、リーマンショック・金融不安・リストラ等、100年に一度の不況を引き金に、2009年は、大きく環境が変化する、激動の年になりそうです。
これからの不動産投資は「環境の変化に対応したスタイルを決めていけば良いか?」が重要。
皆が「何とかしなければ・・・。」そう感じている時代だからこそ、新たな考え方が生まれる絶好の機会となりえます。今年もはりきってまいりましょう。
そもそも、都市部の地価が高騰したのは、不動産投資ファンドがこぞって買っていたからです。
それが、サブプライムローン問題⇒企業に対する金融機関の貸し渋り⇒大手不動産会社が破綻⇒買い控え⇒地価下落・・・と連鎖していきました。
企業に対する融資の引き締めが厳しい状況、以前は手当たり次第に買い漁っていた様な大手企業が、物件を買えなくなりました。
個人投資家にとっては、普段は回ってこない様な良い物件を手に入れるチャンスの到来です。
地価の下落に期待して、「まだまだ安くなるのでは・・・」と思っている方・・・コレは要注意です。
当然ですが、”みんなそれを待ってます。” 価格が下がる程、ライバルはどんどん増えていきます。
相手は個人投資家だけではありません。
外資や大手企業は、この状況下にあっても優良物件を購入するチャンスを伺っています。
価格のみに囚われ、チャンスを逃すことが無い様に注意しましょう。
このコーナーでは何度も言っている事かもしれませんが、世界的金融不安のご時世であっても、不動産投資の収入源である家賃は、急激に影響を受けるということがありません。
やはり自分の投資目的さえ明確にしておけば、現物不動産投資ほど堅実なものはないのです。
当社では、中古及び新築の投資物件の両方で実績を作っていますが、これは価格のみを見てアドバイスをしているのではなく、より深く、より慎重でありながら、とかく迅速なコンサルティングを実践し、オーナー様のお手伝いをさせて頂いております。
以上、本年も㈱いわき土地建物の「投資だより」コーナーを、宜しくお願い申し上げます。
≪不動産投資アドバイザー 満山 ひろみ≫

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2008年12月16日

第29回>>「成約のご報告」

連日、株価や企業の業績悪化やリストラ等のニュースが報道されており、不動産業界も破綻する大手不動産会社が後を絶ちません。
また、金融情勢においても大手金融機関では引き締めが更に厳しくなっているようです。
融資が厳しくなると、物件を購入したくても購入できない人が増えてしまいますので、不動産流通にも影響を及ぼします。
従って、売却するためには物件の価格を下げざるを得なくなります。
今後は、不良債権による売却物件も増え、価格もますます下落するのではないかと予想されます。
逆に投資家様にとっては、物件を安く購入できるチャンスです。
その良い実例になるでしょうか、早くも先日、投資家様に四倉町の中古アパートのご成約がございました。
前回もお話ししましたが、首都圏では金融の引き締めや不動産価格の下落が顕著に出ているようですが、今回の成約例にもある様に、地方では未だそのような動きはありません。
今後の地方金融動向に注目しつつ、くれぐれもタイミングを逃さない様に注意しなければなりません。
≪不動産投資アドバイザー 満山 ひろみ≫

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2008年11月16日

第28回>>「混乱する金融危機の影響」

金融危機によって、今まで株や投資に興味の無かった人達の間でも話題に上り、企業各社も減益を余儀なくされ、今や株式市場は底値の見えない不安定な状況が続いております。
不動産に関してはどうかというと、首都圏の土地の価格は、1年前と比べると半値くらいになったという話を聞きます。
しかも、ここ数日の金融危機で、投資物件に対する融資は、個人に限らず上場企業に対しても、かなり引き締められているようです。
ただし、この不動産不況に関する影響は、地方ではまだ殆ど受けていません。
というより、地方の不動産価格は、首都圏と違い上昇していた訳ではないので、大幅に下落ということもなく、穏やかな下落、又は横ばいの状況で、投資物件に対する融資の引き締めも見られません。
現在の首都圏の不動産価格の上下は激しく不安定で、まさにハイリスク、ハイリターンな対象と言えます。
また先月、1部上場していた不動産投資信託(Jリート)の投資法人が、初めて破綻しました。
サブプライム問題をきっかけとして、混迷の金融危機を迎えている今、より長期的、より安定的な不動産投資を考えている方には、価格変動が小さい地方の不動産、現物投資が一番です。
≪不動産投資アドバイザー 満山 ひろみ≫

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2008年10月16日

第27回>>「リプラス破綻の影響」

ここ数ヶ月間での大手不動産会社やアメリカの大手投資銀行、リーマンの破綻に続き、不動産投資信託(REIT)の設立母体リプラスが破綻したニュースは、皆さんご存知のことかと思います。
リプラスは、いわゆるアセットマネジメント事業を主力に、賃貸住宅の保証サービスや家賃回収業務等も行っていました。
倒産の主原因としては、アセットマネジメント事業における資金面の焦げ付きが大きかったようですが、破綻に連鎖して家賃保証サービスも停止。
利用していた投資家、家主様には、かなりの被害が予想されます。
※弊社では別の大手保証会社を利用しております。今回の件、全く影響はありませんのでご安心下さい。
リプラスの破綻は、減速ぎみのREIT市場に拍車をかける形になり、現在のREIT市場は荒れています。
リプラス・レジデンシャル投資法人は、「REIT資産は分離されていて、設立母体の破たんの影響は軽微」と説明はしたものの、REIT41銘柄のうち、9月25日時点で22の銘柄で株価が前日比で大幅下落する結果に・・・。
今後のREIT投資の将来は、資産運用会社の経営基盤の行く末に注目といったところですが、REITの様な「投資口投資」の不安定さばかりが目立つ昨今、弊社としては、やはり堅実、安定、低リスクの「現物投資」に、より自信をもって、投資家、家主様にご推奨して参りたいと考えております。
≪不動産投資アドバイザー 満山 ひろみ≫

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2008年9月16日

第26回>>「投資前に相談して下さい」

サブプライム問題をきっかけに、一部上場新興不動産会社の破綻が続いています。
不動産の状況が悪化しいているのは周知の事実ですが、こういったニュースが続くと、改めて市況の厳しさを認識させられますね。
最近では、今年最大の負債額(2,558億)でのアーバンコーポレイションが、民事再生法の適用を受け、その後も相次いで上場不動産会社2社が民事再生法の適用を受けています。
サブプライムローンや、建築資材の高騰、金融機関の融資引き締め等を理由にしてはいますが、そんな事はプロならば2年も前から予測できていた事。
まさか今更、業績不振・倒産等の理由にも出来ない様な話です。 専門家と信じて任せた投資家さんにしてみれば、たまったものではありませんよね。
最近弊社でも、それら投資に失敗した方からのご相談を受けることが増えてきましたが、なぜその様な投資をする前に弊社に相談してくれなかったのかと、強く思います。
これからは、もっと慎重に収支を予測して投資をしなければならない時代になっているのではないでしょうか。
ちなみに、弊社はあくまで現物投資なので、証券化手法のサブプライム問題の影響など全く受けておりませんので、どうぞ安心してご相談下さい。
≪不動産投資アドバイザー 満山 ひろみ≫

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2008年7月16日

第25回>> 「物価が上がっても」

原油高により、7月1日より、またガソリンが値上がりしました。
また、その他食品等も値上げされ、年内には電力等も値上げになるようです。
いろいろな物が値上がりしているからといって、サラリーマンの場合は、給料が上がる訳ではありませんから、家計にかなりの負担がかかります。
もちろん、住宅関連資材も値上がりしておりますが、家賃もさあ値上げしましょうという訳にはいきません。
家賃を上げるには、やはり何か付加価値を付けないと空室が続く状況になってしまいます。
都心部では、ガレージや庭園、さらにはフィットネスジムや幼稚園まであるマンションがあり、少々高くても付加価値のついたマンションをライフスタイルに合わせて賃貸で住み替えるという人が増えているようです。
いわき市ではこうはいかないでしょうが、インターネットネット無料の設備や、家庭菜園、省エネ家電等、生活費削減をイメージさせる設備投資は、入居者に家賃値下げ以上の「お得感」を与えてくれます。
十分検討する価値があるのではないでしょうか?

≪不動産投資アドバイザー 満山 ひろみ≫

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2008年6月16日

第24回>> 「投資の原点」

今回は、初心に戻って自己投資について考えて見ましょう。
投資とは、株式、債券、リート、FX、不動産等多岐に渡り、インターネットの普及や、少額投資ができるようになった為、一部の投資家だけでなく、いまや専業主婦からサラリーマン、学生と、投資人口の裾野が広がっています。
そこで、まだ投資に対して壁のある人や、初心者の方等に、まず行なってもらいたい投資が、「自己投資」です。
「自己投資」は、多岐に渡る投資の原点です。
よりリスクを負う投資をする為に、本を購入し、時間を作って勉強すると、本を購入したお金と、勉強の為に使った時間。
これが「自己投資」にあたります。自己の健康の為に、トレーニングジムに通った場合は、会費のお金とトレーニング時間が「自己投資」に当たります。
皆さんも、知らないうちに自己投資をしているかも知れませんね。
そして、こういった自己投資をよりリスクを高く設定していくと、上記に述べたような投資になる訳です。
まだ投資を体験していない方、初心者の方、投資家の方も、初心忘れるべからずで、自己投資を見直してたり、考えてみてはいかがでしょうか?
ちなみにアメリカや諸外国での総国民に対して投資している国民の割合は、日本の3~4倍以上といわれています。

≪不動産投資アドバイザー 満山 ひろみ≫

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2008年5月16日

第23回>> 「投資家になる理由」

 投資だよりを担当させていただいて、今回が23回目。
最近ではインターネット上に、不動産投資に関する多くのブログ等を見かけるようになり、私も昼休み等に見ています。
不動産投資をやりたいと思う人は沢山いますが、投資を始めるにはリスクが付きもの。
私自身は不動産という仕事に携わっておりますので、不動産投資に対しては、全く抵抗(投資をするなら不動産と思ってるくらいです)はありません。
でも全く知らない人は、不動産投資は金額も大きくなりますから、決断には勇気がいるかもしれません。 これは実際の投資家さんの声ですが、 年金の問題や、高齢化、長引く不況など、時代の「暗さ」が、投資する決断点になったそうです。

何を起こすにも きっかけ は人それぞれ違いますが、目の前にある事実を避けることは、次のアクション・対策を起こす時間を無駄にしているだけかもしれませんね。
≪不動産投資アドバイザー 満山 ひろみ≫

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2008年4月 7日

第22回>> 「堅実性が武器」

前回、リート低迷のお話をしましたが、サブプライム問題の影響で、資金繰りが悪化し民事再生手続きを申し立てる日本の不動産ファンド会社(上場企業)が出る等、まだまだ不動産ファンド業界は、かなり厳しい状況が続くかと思われます。
その一方で、不動産現物投資の方は堅実性を武器に少しずつですが増えています。
当社でも、150坪の土地を購入し10世帯の新築アパートが成約になり、先月は平の売アパート・サンシャインヒルズの成約に続き、今月は内郷と郷ヶ丘のアパートが成約になりました。
やはり、預金金利の低迷と将来の年金の心配等から、不動産現物投資の人気は衰えを知りません。

弊社でも、魅力ある投資対象商品の強化を実行中です。
家主様にも順次優良な物件をご紹介してまいりたいと考えております。
折り込み広告や、情報誌、ホームページ等の各広告媒体はもちろんですが、直接のお問合せ、ご相談も心よりお待ちしております。
≪不動産投資アドバイザー 満山 ひろみ≫

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2008年3月 6日

第21回>> 「不動産投資信託(REIT)の低迷」

世界的にリート市場は弱含んでいます。
その主な理由としては、5月からの長期金利の上昇により、リートの分配金利回りと長期金利の差が縮まり、過熱気味に上昇していたリート市場に調整が入るきっかけとなりました。
そこに、サブプライムローン問題が浮上。
リスク商品としてのリートも、リスク許容度の低下した投資家から売りが入りました。
J-REIT指標は減少の一途をたどり、今は下げ幅に一定の落ち着きを取り戻しているものの、内外の金融市場動向に左右されやすい不安定な「体質」から脱却し、信用収縮によって受けたダメージから立ち直るまでには、まだしばらく時間がかかりそうです。
そういった意味では、安定性の高さも、アパートや賃貸戸建といった現物投資の魅力のひとつです。

≪不動産投資アドバイザー 満山 ひろみ≫

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2008年2月 6日

第20回>> 「2008年は絶好の買いのチャンス」

2007年11月頃より、収益不動産融資の縮小が始まり、それの影響が個人投資家にも現れ始めました。
金融機関によっては、審査の土俵に乗る最低年収が引き上げられたり、融資額の上限が下方設定されたりする例があるそうです。
サブプライム問題を受け、金融庁も「検査」「視察」という形で各金融機関に入り、新しい融資ガイドラインの作成・適用を促しています。
「そのうちローンが出なくなり、買い手がいなくなる」ということで、最近は物件の売却が加速、価格は下落しているので、買い手にとっては絶好のチャンスです。
2008年は不動産投資環境が大きく動く可能性が高い年でもあり、新聞や雑誌のニュースだけでなく、現場実務に詳しい不動産業者やコンサルタントからの情報をこまめに仕入れる事が大切です。

弊社でも、魅力ある投資対象商品の強化を実行中です。
家主様にも順次優良な物件をご紹介してまいりたいと考えております。
折り込み広告や、情報誌、ホームページ等の各広告媒体はもちろんですが、直接のお問合せ、ご相談も心よりお待ちしております。
≪不動産投資アドバイザー 満山 ひろみ≫

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2008年1月 9日

第19回 >>「立地だけで入居者は決まらない」

以前にもお話しましたが、首都圏ではバブル期のように不動産投資の動きが活発化しています。
銀座辺りではビルの建て替えが彼方此方で見られます。
いくら銀座とはいえ、外観上はまだまだ使える建物の様でも、入居者は集まらないようです。
先日、関東地域のお客様より、いわき市の物件に投資をしても大丈夫か?
というご質問がありました。
タイトルから誤解の無い様に先述べさせていただきますと、確かに不動産投資における立地の善し悪しは、物件を判断する際の最も重要なポイントです。
賃料の低下の問題も、将来の不動産自体の価格(現金化)についても、その立地が大きく影響します。
お客様の質問の意図も、その辺りを確認する事にありましたが、この質問に対して、私は次の様に答えました。
「いわき市全部が良いとか悪いとかではなく、市内のどの地域にどのような条件の物件(間取・家賃)がいいかを見極めることが大切です。」
立地が重要なのは当然。
しかしこれと同様にマーケティングも重要であるということです。

前述した銀座のビルが例にあります様に、どんなに場所が良くても、その地域の需要に合わなければ、入居者は集まらず、空室が続くといった状態が続きます。
知らない地域であればなおのこと、必ず一度は足を運び、地域の様子を確認し、専門業者に聞き取り調査するなどして、投資を判断することが大切です。
≪不動産投資アドバイザー 満山 ひろみ≫

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2007年12月 7日

第18回 >>「節税効果」

 Q.不動産投資をすると節税効果があると言われておりますが、実際にはどのような効果が
   あるのでしょうか?

 A.不動産投資をすることにより節税が計れるのは、所得税、住民税、相続税です。

  ○不動産所得と給与所得は、損益通算することができます。
    損益通算とは、不動産所得(家賃収入)から必要経費を引き、赤字になった場合に、その赤字
   を給与所得から差し引くことにより、総所得額が減り、所得税や住民税を抑えることができると
   いうものです。これは確定申告をすることにより、還付を受けることができます。

  ○相続税は相続財産を試算した相続税評価額をもとに決められます。
    投資用に用いられている土地および建物は、現金もしくは更地よりも低く計算するため、相続
    税の軽減効果があります。

   ・不動産収入と認められるもの・・・家賃・地代・権利金・礼金・更新料等。
   ・必要経費と認められるもの・・・固定資産税・損害保険料・管理手数料・共有部分の光熱費
    減価償却費・借入金利息等。


サラリーマンの方にとっては、賃貸経営をすることによって、確定申告で税金を
戻すことができますので、サラリーマン大家さんが増えている理由の一つです。


≪不動産投資アドバイザー 満山 ひろみ≫

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2007年11月 9日

第17回 >>「高利回り≠賃料収入」

投資物件を探す時に、まず第一に何を基準に探すかというと「利回り」ではないでしょうか。
利回りのお話しは、以前にも何度かして来ましたが、一般的には利回りを基準に投資物件を探し、少しでも利回りの高い物件を選ぶ方のではないでしょうか。
けれども、利回りの高い物件を購入したから、価値の高い物件を購入したとは言えません。
例えば、都心部の物件の利回りは低いですが、地方では利回り10%以上の物件が多数見られます。
投資分析法(不動産の価値=手取り賃料÷利回り)で見ると、利回りが高い物件の方が物件の価値が低いということになります。
分かりやすく計算してみると
   手取賃料100万円 利回り10%とすると
     不動産価値は、1,000万円となりますが、
   手取賃料100万円 利回り8%とすると
     不動産価値は、1,250万円となります。
ちなみに、利回りの低い物件というのは、人気のある地域・物件であることが多いといえます。
かといって、利回りの高い物件が人気のない地域・物件という訳ではありません。
また、高利回りイコール高収入とも言えません。というのも、利回りが高くても空室が多いと、賃料収入を得ることができませんので、予想通りの利回りを期待することができません。
不動産の状況と価格とのバランスを良く見極めましょう。
なぜこの物件は利回りが高いのか、一方の物件は、なぜ利回りが低いのかを知ることが重要です。

実際の不動産だけでなく、周辺の環境(駐車場・学校・スーパーetc)をしっかりと確認。
将来性と投資資金を考え、投資に値する利回りなのかを判断しましょう。


≪不動産投資アドバイザー 満山 ひろみ≫

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2007年10月 2日

第16回>>「不動産市況・バブル期の再来?」

ここ数年、大都市圏においては地価が上昇しており、一部では「バブル期再来」とか「ミニバブル」とか囁かれていますが、実際はどうなのでしょうか?
地方においては、まだまだ地価は減少傾向のところがおおいようですが、誰かが操作できるものでもなく、何を持ってバブルと言うのかは、難しいと思います。
1990年代のバブル崩壊後、2001年のJリート誕生により、首都圏を中心に不動産の証券化が活発化したことも、地価上昇の要因のひとつにあげられます。
また、そのけん引役を担っているのが、不動産ファンドに触発された団塊ジュニア世代の急激な需要増加にあり、いわゆる『不動産投資ブーム』が起こりました。
そもそも、『ミニバブル』と形容されると言うことは、今の流行、勢いで、本質・実体が見えていないということです。いずれ団塊ジュニア世代の需要はひと段落し、落ち着いた市況に戻るでしょう。
大都市圏では、そういった「一時の勢い」が、地価の高騰を招いていると言えます。
ですが実際は、都市圏であろうが地方であろうが、「投資対象となる優良物件が実際は限られている」ことに変わりはありません。
以前から投資だよりで述べている様に、投資対象の優劣を見極められる能力が最も重要なのです。
そして地価が減少中の地方だからこそ、今なら優良物件に低リスクで投資する事が可能なのです。

福島県は今後、地価減少率の下げ止まりが予想されました。
投資家は、流されることなく、アドバイザーの意見も聞いた上で、的確で素早い投資を・・・。


≪不動産投資アドバイザー 満山 ひろみ≫

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2007年9月 1日

第15回 >>「キャッシュフロー」

不動産投資にとって大切なことの1つに、キャッシュフローがあります。
キャッシュフローとは、お金の流れの総称で、簡単に言うと、どれくらいの収入があり、そこからどれくらいの支出があり、どれくらいのお金が残るかという、「現金収支」のことです。
「利回りが同じ」物件だからといって、キャッシュフローも同じとは限りません。
全額自己資金によって不動産投資をする場合と異なり、購入資金の一部または全部を借入金で賄おうと考えている場合は、借入れ金利や返済方法と、不動産投資によって得られる利回りとのバランスを考えなければ、不動産投資によって得られるキャッシュフローが大きく異なり、場合によっては毎月のキャッシュフローがマイナスになることもあります。
例えば、全額融資を受けて投資物件を購入しても、空室が長期間続いたり、家賃が下落したりした場合の対応策を考えていないと、通常の生活も圧迫されてしまいます。
特に家賃収入で生計を立てている場合などは、空室が長期間続いたりすると、毎月借入金の返済に追われ不安な毎日を送ることになってしまいます。
これでは、あまりいい投資とは思えません。
ロバートキヨサキ氏は、「借金をもって借金を返す」と言っていますが、もちろん悪い借金ではなく良い借金です。
と言っても、なかなか良い借金と悪い借金の区別が付けられる人は少ないのではないかと思います。
良い借金とは、借入金を上手に活用して、実際の利回りよりも自己資金に対する収入の割合を上げることを可能とします。

今や、誰でもできる不動産投資ですが、目標をきちんと定め自分にあった不動産投資をするのが良いでしょう。


≪不動産投資アドバイザー 満山 ひろみ≫

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2007年8月29日

第14回≫「観察力」

「普通なら買わない」と思える様な、老朽化した物件でも購入する人がいます。
それは、その人がその物件本体の価値・又はその物件の利用価値を見抜いているからです。
但し、その場合は、ある程度の資金的な余裕と、専門的な知識、経験が必要となります。
例えば、一見価値が低そうな物件でも、時代のニーズに合った大幅なリニューアルを施すことにより、高利回りな物件に変貌することもあります。
初めて、投資物件を購入する場合には何を基準にするか、単純に利回りだけを見て勧められるままに買ってしまう人もいるようですが、これという物件があったら、利回りだけを見るのではなく、外観を変えたらもっと利回りが上がるのではないかとか、間取りを変えてみたらとか、いろいろシミュレーションをしてみるのもいいでしょう。
中古物件が新築に勝る最大の利点は、既に入居している、または入居していた人、さらには管理会社等から得られる情報にあります。
『その地域の利便性、立地の特徴から、物件自体の改善点までが、既に明確になっている。』これらの情報は、絶好の投資判断基準になり、投資後の経営に生かすことも可能です。
状の利回りだけで判断してしまい、せっかくの金の卵を見逃したり、逆に安物買いの銭失いになってしまったり、という結果にならない様、中古物件への投資は「細心の注意力と、柔軟な発想力を持って物件の隅々まで観察する」力が求められます。

確かに、十分な考察は必要不可欠。
ですが、あまり考えすぎて購入するタイミングを逃さないようにしなければなりません。


≪不動産投資アドバイザー 満山 ひろみ≫

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2007年7月12日

第13回≫「注目される不動産投資」

最近、不動産投資にかなり注目が集まっています。
一昔前なら不動産投資は、お金持ちのするもの、サラリーマンにはあまり縁の無いものという感じでしたが、昨今では、不動産投資を始めたいという人が増えています。
不動産等は知識があまりなくても、小額の資金でも始めることが出来るからです。
以前にも少し触れたと思いますが、不動産投資には多額の自己資金が必要と思われがちです。
しかし、ある程度の年収がある方 ならローンが組めるため、小額資金で始めることができます。
月々のローンはその大半を家賃収入で返済することができるので、他人の資本で自己資産を形成する ことにもなります。
サラリーマンの不動産投資は、特に30~40代の若い世代にも浸透しています。
実際、サラリーマンをターゲットにした投資顧問会社が急増、成功を収めたサラリーマン投資家の著書や、ホームページ等も賑わいを見せています。
投資に関するサイト(ホームページ)を見てみると、個人・法人問わず、プロの投資家が惜しげもなく情報や知識を公開している様に感じられ、閲覧者の投資意欲を高めています。
年金問題の頻発によって、将来の収入に不安がある昨今、インターネット上で様々な情報、知識を集め、インターネット上の不動産オークションで収益物件を購入する等、副業として不動産投資を始めたい若い世代のサラリーマンが、僅かな時間の中で勉強することが可能になり、投資の世界に入り込みやすくなってきました。
大切な話になりますが、サラリーマンの不動産投資に失敗は許されません。
ネットに公開される情報・知識を過信するのは厳禁です。
専門家へ積極的に相談しましょう。


≪不動産投資アドバイザー 満山 ひろみ≫

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2007年7月 3日

第12回≫「リスク対策」

◎新築物件と中古物件・リスクの確認と対策。
以前、投資にはリスクがつきものというお話をさせていただきました。
では、新築物件と中古物件では、どちらのリスクが高いのでしょうか?
○正解は中古物件です。
人間が歳をとるように、建物も歳をとります。
当然、歳を重ねれば重ねるほど、あちこち痛んだり、病院へ行ったりと、医療費と、通院(入院)時間は増える一方です。
例えば、築10年以上経過した中古物件の場合は、設備や塗装関係の修繕が必要となってきます。
さらに築20年以上経過した中古物件の場合にもなると、耐震性に問題があるケースが多く、大規模修繕が必要となります。
ですので、表面利回りが15%以上あるとしても、大規模修繕費用を加えると実質利回りが10%以下ということもありえます。
又、古乳児jに満室で家賃が高くても、入居者の入れ替えで家賃が下がってしまうこともあります。
もちろん、新築物件にも空室のリスクはあります。
しかし、しっかりした管理会社であれば常に適性家賃を把握して入居者募集をしうておりますんどえ、空室リスクの心配は、先ずありません。
いずれにしても、事前にリスクをしっかりと分析し、その対策をきちんとしておくことが大切です。
新築であれば、主要構造部分などは10年保証の義務付けがあります。
中古の場合はそれが無いということも重要なポイント。
目に見えない部分のリスクを見越した計画性が求められます。


≪不動産投資アドバイザー 満山 ひろみ≫

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2007年6月 5日

第11回≫「収益物件の選び方」

不動産投資をする時、収益不動産を購入した方がいいか、所有している土地に建築したほうがいいか。最初に迷われる方も多いと思います。
結論を先に申し上げますと、所有している土地に建築したほうが、利回りの面では確実に有利です。
但し、その土地の地域性を無視し、マーケティングを怠ったまま投資を推し進めるのは大変リスクの高い行為といえます。
必ず事前に弊社の様な不動産コンサルティング能力を有する不動産会社等にご相談いただく事を強くお勧めいたします。
結果、その土地がアパート用地として適していないと判断された場合、別に土地を購入して建築するか、収益不動産を購入することをお勧めします。
その際には、所有している土地を売却して、自己資金に充当するのもよろしいかと思います。
また、アパート用地に適していなくても、一戸建て貸家として適している場合もありますので、やはりそういった判断も、地元の管理会社に相談されるのが一番です。
別の例で、過去に行った実績になりますが、所有の土地に抵当権を設定し、借入額を増やす材料として利用したケースもあります。
これにより、借入額を増やすだけでなく、融資を通しやすくする効果も得られますし、より効率の良い投資が出来ると思います。

投資とは、リスクが発生するものです。
色々な角度から見たり、調べたりする事が大事。
最高の情報収集源として、当社含め不動産管理会社への相談が第一の基本です。
≪不動産コンサルタント 日下 貴央≫

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第10回≫「リスクを負い、管理する」

◎投資資金の共通点
一時、不動産投資アドバイザーの満山よりバトンタッチを致しまして・・・
今回は、不動産コンサルタントの日下貴央が、お話させていただきます。
前回は不動産投資について、大別して3つのタイプをご紹介しましたが、投資をする人が100人いたとしたら、実際は100通りのやり方が存在します。
目標や方法によって、まさに千差万別となるのですが、一つだけ共通するものがあります。
それは、大なり小なり、投資者は全てその投資に対する『リスク』を背負うという事です。
株式投資、不動産投資はもちろん、自己投資ですら、投資には必ずリスクが発生するのです。
本当に限られた人や、宝くじが当たらない限り、はじめからお金持ちの人なんていません。
投資をしてお金持ちになった人は、リスクを背負い、50万円を100万円に、100万円を200万円にと、コツコツ増やしてお金持ちになるのです。
投資家と呼ばれる人達は、当然色々なリスクを背負いますので、若い時は苦労を重ね、贅沢もせずに頑張り、年を取るごとに資産も増え、リスクが減って行き、次第に楽になっていくケースが多く、早期リタイアする人も増えています。
リスクも背負わず、稼いだ給料をどんどん散財するようでは、一生お金持ちにはなれず、この不安な時代にどんな老後が待っているか想像する事は、さほど難しくありません。
リスクを背負う事は、覚悟が必要であり、最初の一歩を踏み出すまでは大変かもしれませんが、リスクを管理し、将来の設計図を描き、歩みださないと生き残れない時代になってきたのは事実です。

人生はどの様に生きようとも個人の自由ですが、考えられる時に考え、行動できる時に行動する事で、新たな道はもっと広がっていきます。
≪不動産コンサルタント 日下 貴央≫

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第9回≫「投資資金」

◎投資資金の種類
投資資金に関しては、3タイプあります。
一つ目は自己資金、二つ目は自己資金+ローン、三つ目は全額ローンです。
これらには、それぞれメリットとデメリットが存在します。
状況にあった資金計画を立てることが非常に大切です。

○全額自己資金の場合
リスクを低く抑える事が出来ますが、自己資金以上の投資が出来ない為、結果、利回りが低くなってしまうというデメリットが発生します。

○自己資金+ローンの場合
全額自己資金よりリスクが高く、全額ローンより利回りは低いですが、3つの中では最もバランス的に優れています。
リスクを抑え、ある程度良い利回りを確保するなら、自己資金を3分の1、ローンを3分の2の資金計画が良いと思います。

○全額ローンの場合
リスクは高くなりますが、利回りも高くなります。
ハイリスクハイリターンですが、株式等と不動産とはは違うので、事前計画をしっかりすれば、利回りをそのままにリスクを抑える事が可能です。
その場合、返済が終わった後に変化が現れます。
全額自己資金の場合の利回りは変わりませんが、ローンを利用していた場合の自己資金に対する利回りは、一気に跳ね上がります。

それぞれに良い所も悪いところもあります。
自分の思い描く将来的なビジョンとをふまえ、入念な資金計画を立てるのが投資家への第一歩です!
≪不動産投資アドバイザー 満山ひろみ≫

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2007年3月 2日

第8回≫「不動産投資の目的」

『老後の年金として』『税金対策として』『資産形成』。
目的を決める事が大切なのです。

★投資の目的を決めましょう!
投資をする際、大切なのは「収益目標」を定めることです。
その為には、「自分は何の為に投資をするのか?」をはっきりさせなければなりません。
目的に応じた収益目標を定めることで、投資の仕方、流れが形成されていきます。
今回は、目的例を上げて個々に詳しくご説明してまいります。

○老後の年金対策として
皆さんご存知の通り、今後の厚生年金基金は非常に不安定な状態にあります。
仮に制度が維持されても、今や公的年金だけではゆとりある退職後生活は望めません。
そんなご時世にあって、アパマン経営は、私的年金として大変注目されています。
皆さんが60歳になった時点で、どれだけの収入を得たいか?
そこから逆算し、目的にあった物件を選ぶことが可能です。

○相続対策として
現金や株式、使用していない土地の場合は、課税評価の軽減措置がありません。
収益不動産を購入したり、所有地に賃貸住宅を建築したりすると、課税対象となる資産評価額を、通常の40%~50%程度まで引き下げることが出来ますので、相続対策としては有効な手法の1つと言えます。

○節税対策として
不動産投資では運用するアパートやマンションから得られる収入は不動産所得として給与所得等とは別に申告します。
この時、建物の減価償却費、ローン金利、管理費修繕費、火災保険などの必要経費が認められます。
それらを家賃収入から差し引き赤字が生じた場合は損益通算として給与所得から差し引くことができます。
源泉徴収済みの所得税の還付や翌年の住民税も軽減されます。

○その他、資産形成など
預金金利が低い現在、余剰資金を銀行に預金しているよりも、収益不動産を購入することがお勧めです。
収益もよく、永久的に収益を得ることができます。

目的と、収益目標は決まりましたか?
今回例に上げた他に、生命保険の代替や、インフレヘッジとしての役割など、不動産投資には魅力的なメリットが沢山あります。
次回は投資資金について詳しく解説します。
≪不動産投資アドバイザー 満山ひろみ≫

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2007年1月17日

第7回≫「不動産投資の手順」

不動産投資の第一歩として先ずは・・・
1.目的を決めましょう!
例えば『老後の年金として』、『税金対策として』、『資産形成』 etc・・・

2.投資資金の予算を決めましょう。
目的が決まったら、どれくらいの収入を得たいかを考え、そこから手持ち資金とローンを組み合わせて投資金額を検討します。
では、当社の商品、ハッピーマンションの実例を加えてご説明します。

投資物件
手持資金
投資資金
ローン
投資利回り
総収入
ローン返済額
手取り収入
1,000万円の投資物件(全額借入)
0円
1,000万円
(20年) 1,000万円
16.85%
168.5万円
63.6万円
104.9万円
1,000万円の投資物件(借入無し)
1,000万円
1,000万円
0円
16.85%
168.5万円
0円
168.5万円
ハッピーマンション(8世帯)の場合
1,000万円
2,850万円
(20年) 1,850万円
16.85%
470.2万円
117.6万円
352.6万円
※上記表に関して、投資額は物件の本体価格(税込)です。

単純計算ですが、以上のように同じ手持ち資金でもローンを組むことにより、リターン(手取り収入)が増えます。
投資の際は、ローン返済額と総収入のバランスを視野に入れなければなりません。
投資に最適! 高品質低価格のハッピーマンション
表の通り、収益性を追求したハッピーマンションでは、低価格で高仕様、低リスクで安定した経営が可能です。
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3.予算が決まりましたら、物件を探しましょう!!
投資物件と言っても、場所一つとっても全国各地にありますし、種類もアパート、マンション、戸建テナントと色々あります。
それぞれ、エリアによって利回りも違ってきますので、初めて投資をする場合には、ある程度知っている地域(地元など)から始めるのが良いかと思います。
中古物件の場合は、築年数等のリスクもありますので、そこは不動産のプロにご相談することをお勧めします。

4.購入後の管理について
購入後の管理運営に関しては、入居者斡旋はもちろんのこと、行き届いた管理が出来ることが望ましいので、信頼できる管理会社を見つけておくことも、下準備の一つといえるでしょう。

次回から、今回説明した全体の手順一つ一つに関して詳しく説明していきます。

≪不動産投資アドバイザー 満山ひろみ≫
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2006年12月14日

第6回≫「DCF法」とは②

『DCF』:Discounted(割引く) Cash(現金) Flow(流れ)=現金の流れを割引く
前回、お金の価値は時間の経過と共に変化しますというお話をしました。
例えば、今手元にある100万円を銀行に貯金すると、1年後には利息が付きます。仮に2%の利率とすると、1年後には今の100万円が102万円になります。
逆に考えると、年2%で1年間運用して100万円にする為には、今いくら必要かというと・・・100万÷(1+0.02)=98万円が必要になります。
つまり、1年後の100万円は、現在の価値で98万円に相当するという事になります。
また、1,000万円で購入した物件を10年後に売却するというケースにおいて、年間賃貸収入が100万円(諸経費差引後)の収益があると仮定して、割引率(期待利回り)を、8%とした場合と12%とした場合に、その収益物件の価格を調べてみると・・・。
割引率を8%とした場合
100万円÷8%=12,500,000円
割引率を12%とした場合
100万円÷12%=8,333,333円
不動産自体の価格変動は無いものと想定して比較してみると、投資家が12%の利益率を望むと1,000万円で投資物件を購入することは割高であり、8%の利益率を望むと1,000万円で購入することは十分魅力的な投資であると判断することが出来ます。
≪不動産投資アドバイザー 満山ひろみ≫

2006年11月15日

第5回≫「DCF法」とは①

前回、「収益還元法」のひとつとして「DCF法」に少し触れましたが、DCF法というのは現金の時間価値を考慮し、将来キャッシュフローを現在価値に割り引いたものをいいます。
DCFの略は何かというと、Discounted(割引く) Cash(現金) Flow(流れ) = ディスカウントキャシュフロー(現金の流れを割引く)ということになります。
現金の流れを割引く?
何の事かわかりませんよね・・・。
日本では「割引キャッシュフロー法」などと呼ばれることもあります。

Q.突然ですが質問です。
100万円プレゼントしてくれる友人がいたとして、「たった今もらう」のと「1年後にもらう」のとでは、どちらが得だと思いますか?
A.正解は「たった今もらう」です。
それは、今から100万円を運用することで、1年後には100万円以上が手元に残っているからです。
逆に1年後にもらう場合は、手元にのあるのは100万円。
最悪の場合、1年後には友人の事情が変わって、満額もらえないというリスクまで発生します。
この様に、お金には時間的な価値の違いが発生するんです。

賃貸収入に関しても同じことが言えます。
今年の賃料収入100万円と、10年後の賃料収入100万円とでは価値に違いが生じている事になります。
投資の際には、この事を常に考慮し、将来の収益を現在価値に合わせて割引かなければなりません。
この作業のことを「現金の流れを割引く」(DCF法)といいます。
≪不動産投資アドバイザー 満山ひろみ≫

2006年10月10日

第4回≫還元利回りと投資利回り

 前回は、表面利回りと実質利回りについてお話しました。
今回は、還元利回りと投資利回りについてお話させていただきます。
◎還元利回り・・・不動産から得られる純収入を不動産の価格で割った利回りを指します。
(キャップレート)・不動産の価格と収益の関係を表す割合。 
◎投資利回り・・・不動産投資の効果を表すひとつの指標で、将来の売却益を含めた利回りのことを
(R O E )     いいます。ROEが高いほど投資を効率よく使い、利益を上げて能力の高い経営を
           していることになります。
※似たような言葉がたくさんあり、なかなか分かりにくいと思いますが、繰り返し聞くことにより覚えて
  いくと思いますので、皆さん頑張りましょう。
 数年前まで、賃貸用不動産の価格の試算方法は、近隣ん相場等を勘案した取引事例比較法により土地・建物の価格を算出するのが一般的でしたが、現在では『収益還元法』を活用するのが一般的になりました。
『収益還元法』とは、その対象不動産が将来生み出すであろう純収益を基に、その不動産の価格を算出するという方法です。また、収益還元法には、単年度の純収益で求める直接還元法と、多年度の純収益を期待収益率で割り引くDCF法があります。
☆直接還元法を簡単に言えば、収益÷利回り=不動産の価格となります。

2006年9月 9日

第3回≫不動産投資利回り

利回りとは、投資した金額に対して1年間でどれだけの利益が出ているかという数値です。

◎表面利回り(グロス利回り)=年間家賃収入÷物件購入価格
一般的に、不動産広告などで表示されている「利回り」は、これを指していて、収益力を大まかに捉えるためには、便利な指標となります。
例)年間100万円の家賃収入のある物件を1,000万円で購入した場合、利回りは10%になります。

◎実質利回り(ネット利回り)=(年間家賃収入-年間諸経費)÷物件購入価格
家賃収入から、固定資産税や建物管理費、修繕費等の諸経費を引いた実際の収入を、物件購入価格で割ったものを言います。
正確な物件の「収益力」を判断する為には、この実質利回りを基準にしていくことになります。

次回は、還元利回りや投資利回りについて詳しくお話し致します。
≪不動産投資アドバイザー 満山ひろみ≫


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2006年8月25日

第2回≫不動産投資の種類

不動産投資は、お金持ちがするものと思っている方が多いのではないでしょうか?
もちろん、高額の不動産投資はありますが、小額で始められる不動産投資もあります。
賃料収入の利回りを期待する不動産投資は、投資信託とアパート、マンション経営に大別されます。

◎『不動産投資信託』(J-REIT)
一般の投資家が小額の資金で参加できるタイプの投資です。
イメージとしては、「収益不動産を小口証券化したものを、みんなで少しずつお金を出して購入する」というものです
収益不動産から上がってくる利益を、お金を出し合った投資家に分配する方式で、発行された証券の売買も可能です。

◎『アパート・マンション経営』
自費で不動産現物を購入し、賃料収入を得る方式。
高額な負債を全額自分で負うので、不動産投資信託よりもリスクは高いですが、その分リターンも大きい投資方法になります。

その他に、小額で始められる不動産投資手法として当社が新たに生み出したのが、50万円の元本を毎年回収した上で、10年間で75万円になるという画期的なシステム。
その名も・・・。
『50万円で今日から大家さん』 (お問い合わせは、下記よりお気軽にどうぞ。)

つまり!家主様は、ビジネスオーナーであると同時に、不動産投資家であるということになります。
投資家が投資について学ぶのは当然の事である様に、家主様も投資について学んでいかなければ、今後のアパート・マンション経営は成り立ちません。
≪不動産投資アドバイザー 満山ひろみ≫


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2006年7月18日

第1回≫投資のリスクを考える

投資には必ずリスクが伴います。また、リスク(予測できない危険)とリターン(収益率)は、常に密接な関係があります。
一般的には、リスクが小さいものは期待できるリターンも小さく、リスクが大きくなると、期待できるリターンも大きくなります。
だからと言って、リスクの小さい投資がいいという訳ではありません。
自分で商品のリスクを理解した上で、自分に合った投資を選ぶことが大切です。 
≪不動産投資アドバイザー 満山ひろみ≫
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