民法改正が不動産賃貸借契約に与える影響

お世話になっております。PM事業部の尾崎です。
2020年4月に施行される民法改正について、オーナー様が注意すべき点が明確になってきました。
今回の不動産のミニ知識では、『不動産の賃貸借契約』について、今後想定される事例についてご紹介します。

今後想定される事例及び対応のポイント。

  【入居中】①賃借物の修繕 【入居中】②一部滅失による賃料の減額 【退去時】③原状回復義務
事例 ・設備のエアコンが故障した為、貸主に修理を依頼しているがなかなか修理してくれない。
・緊急を要する為、早急に修繕が必要と借主が判断した。など
・給湯器が壊れてお湯が出ない
・温水式洗浄便座から水が出ていて止まらない。など
・日焼けした壁紙の張替え費用を負担してほしい。
・家具設置による床のへこみ跡の修繕負担。など
今後の考え方 改正法では、①賃借人が賃貸人に修繕が必要である旨を通知したか、又は賃貸人がその旨を知った又は賃貸人がその旨を知ったのに、賃貸人が相当の期間内に必要な修繕をしないとき。
又は②急迫の事情があるときには賃借人が目的物を修繕することができることとされました。
賃借物の一部が滅失その他の事由により使用及び収益をすることができなくなった場合において、それが賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは、賃料はその使用及び収益をすることができなくなった部分の割合に応じて減額されます。 賃借人は、賃借物を受け取った後に生じた損傷について原状回復義務を負うことと、通常損耗や経年変化については原状回復義務を負わないことが明記されます。
チェックポイント 状況により、『賃借人が目的物を修繕したとしても、賃貸人から責任を追及されることがなくなる』ということが明文化されました。
あらかじめ、契約時に修繕権の行使条件や範囲、費用負担、手続きなどを明確にしておくことが重要となります。
建物設備に不具合が発生したら即賃料減額になるという判断は少々違います。
双方の合意があれば、賃料を減額せず修繕のみで構わないケースもありますし、それぞれの事情を考慮するということも大切です。
通常損耗や経年変化に当たる例・当たらない例は把握しておくことがトラブル回避のポイントとなります。
(通常損耗・経年変化に当たる例)
・テレビ冷蔵庫後部壁面の黒ずみ
・地震で破損したガラス
・家具設置による床のへこみ
・鍵の取り換え(破損等は除く)
(通常損耗・経年変化に当たらない例)
・引っ越し作業で生じたひっかけキズ
・タバコのヤニや臭い
・飼育ペットによる柱などのキズや臭い

今回の民法改正は、あいまいだった項目について明文化する流れが強くなっています。
上記の内容に加え国交省が示している『原状回復をめぐるトラブルとガイドライン』についてもしっかりと実施されているか確認することが重要です。


いわき市の不動産に関するご相談は、株式会社いわき土地建物にお任せ下さい。
戸建て、マンション、土地、アパート、店舗、事務所、駐車場など、不動産の「売りたい」「買いたい」「貸したい」「借りたい」様々なご要望にお応えします。