アパート経営を出来るだけ失敗しない為に

皆さんこんにちは。
いわき土地建物PM事業部の日下貴央です。

アパート経営を失敗しない為に一番重要な事は、事前の計画をどれだけきちんとするかに集約されます。
例えば、自分の資産状況、将来的な考え、重要と供給、収益性などです。

自分の資産状況は、例えば資産が1億円しかないのに、2億円の借金をして計画実行するなんて事は非現実的で計画性がありません。今現段階の借金状況や資産金額などを計算し、計画に投じれる資金を計算する事が大切です。


将来的な考えは、例えば不安な老後の為の年金対策であったり、資産の有効活用を目的に収益性を重視したり、相続の対策の為だったり、その考えによってプランが変わる訳で、例えば有効活用なのに戸建を建ててしまえば利回りが低く有効とは言えませんし、相続対策であれば安定的に借入を返済する為、アパートではなく、戸建やメゾネットであったり、簡単には言えませんが100人居れば100通りの道がありますので、どのような点に重点を置くのかを考える事は非常に大事なのです。

重要と供給は、1人暮らしのニーズが多い場所に大金を投じてファミリータイプを建築したり、その逆もしかりです。事前に重要と供給を的確に把握し、どのような間取、賃料が適正なのかを考える事が大切です。

収益性は、この為にリスクを負って経営する訳ですから何よりも重要です。どんな理由でやるにしろ、収益がプラスなければなりません。この計画をする場合は出来るだけ賃料の保証等を省いた計算をお勧めいたします。保証はあくまでもリスク管理であり、絶対的なものではありません。全国的にも保証問題に関連して沢山の裁判事例も挙がるようになっています。将来的な賃料、借入金利、経費、それらを出来るだけ適正に予想し事前に計画する事が経営の土台となります。

その上で計画し、収支を弾き出す訳ですが、数字で大事な事は、坪単価や本体価格ではありません。重要な金額は、総費用です。本体、外構費、諸経費、消費税、各種税金、火災保険、登記費用、かかる費用全ての総費用がいくらなのかが問題なのです。
例えば、本体は2000万で、その他で2000万なんて計画も相談される中にはあります。本体は安く抑え、他で利益を取る訳ですが、この場合、坪単価で評価してしまうと、失敗する事になる訳です。(あくまでも極端な例ですが)

商品Aと言う2DK8世帯アパートがあったとします。
これは商品ですから、価格が決まっていて5000万します。
当然商品ですから、東京で買って建てても、いわきで買って建てても、他の県で買って建てても5000万な訳です。
ここまでは何て事のない話なのですが、アパートを購入し建築して、収益を上げる訳ですから、ここで問題が起こります。
例えば同じ5000万で建てても、賃料は同じではないのです。
東京で10万で設定できても、いわきではせいぜい5~6万といった所でしょうか?
そうすると同じ金額で建てても倍近い収入の差がでる訳です。
東京で買った人は10年で償却できても、いわきでは20年かかる訳です。
このような場合、賃料が低くなる地方に行けば行くほどリスクが高くなる訳です。
ですから、事前の計画で、募集賃料を検討し、その上で総コストを考え、コストに合う商品を見極める必要がある訳です。
その上で、上記で述べたような事を加えて計画してスタートする事が、出来るだけ失敗しない準備であり、リスク低減に繋がる訳です。

沢山の方が、そんな事は知っていると思うかもしれませんが、現実的には、上のような計画をせず失敗している方が沢山いらっしゃいます。

アパート経営も立派な事業であり、家主様は社長な訳です。
ですから、どのように計画し、リスクを省き、収益を上げるか?と考えて取り組む事が大切だと思います。

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