投資だより>>第12回 

◎新築物件と中古物件・リスクの確認と対策。
以前、投資にはリスクがつきものというお話をさせていただきました。
では、新築物件と中古物件では、どちらのリスクが高いのでしょうか?
○正解は中古物件です。
人間が歳をとるように、建物も歳をとります。
当然、歳を重ねれば重ねるほど、あちこち痛んだり、病院へ行ったりと、医療費と、通院(入院)時間は増える一方です。
例えば、築10年以上経過した中古物件の場合は、設備や塗装関係の修繕が必要となってきます。
さらに築20年以上経過した中古物件の場合にもなると、耐震性に問題があるケースが多く、大規模修繕が必要となります。
ですので、表面利回りが15%以上あるとしても、大規模修繕費用を加えると実質利回りが10%以下ということもありえます。
又、古乳児jに満室で家賃が高くても、入居者の入れ替えで家賃が下がってしまうこともあります。
もちろん、新築物件にも空室のリスクはあります。
しかし、しっかりした管理会社であれば常に適性家賃を把握して入居者募集をしうておりますんどえ、空室リスクの心配は、先ずありません。
いずれにしても、事前にリスクをしっかりと分析し、その対策をきちんとしておくことが大切です。
新築であれば、主要構造部分などは10年保証の義務付けがあります。
中古の場合はそれが無いということも重要なポイント。
目に見えない部分のリスクを見越した計画性が求められます。


≪不動産投資アドバイザー 満山 ひろみ≫

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